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野村不動産がタイでサービスアパートメント事業に参画を決定

            

Nomura Fudosan decided to join a new hotel and service apartment in Bangkok.
野村不動産がタイでサービスアパートメント事業に参画を決定

 

野村不動産がタイでサービスアパートメント事業に参画

野村不動産は、2017年12月14日のニュースリリースで、現地デベロッパーのOrigin Property社と共同でサービスアパートメント事業へ参画することを発表しました。野村不動産とOrigin Property社とは2017年8月に分譲住宅事業(KNIGHTSBRIDGEシリーズ3棟)でパートナーシップを締結しています。野村不動産にとって今回が国内外を含め初のサービスアパートメント事業進出になります。

 

プロジェクトはバンコク市内の中でも駐在員などをはじめとする外国人が多く住んでいる事で知られるトンローエリアに建設予定で、高架鉄道(BTS)トンロー駅から徒歩10分の好立地です。日本人はもちろん、欧米人にも人気のトンローエリアで、長期滞在者のニーズを取り込みたい考えです。

 

IHGグループの「Staybridge Suites」ブランドを採用

日本にも進出し有名になっているアスコットやオークウッドなど、ホテルと同様に世界的に知られているサービスアパートメントのブランドはいくつかありますが、今回野村不動産が参画するプロジェクトでは、インターコンチネンタル・ホテルグループ(以下IHG)のブランド「Staybridge Suites」の採用が決定されています。

 

IHGは9000万人以上の会員プログラムを持ち、既に世界100カ国以上で77万室超のホテルとサービスアパートメントを運営する世界最大級のホテルグループです。IHGのサービスアパートメントのブランドである「Staybridge Suites」は、欧米の主要都市を中心に250軒以上が既に展開されています。本プロジェクトで東南アジアに初進出をするという事で、バンコクポストでも“Staybridge Suites to debut in Thailand”というタイトルで取り上げられ話題になっています。

 

JR九州がタイでサービスアパートメント事業を開始

JR九州も、12月にタイのサービスアパートメント事業進出のニュースリリースを発表しました。バンコクの主要エリアのひとつである、スクンビット・アソークエリアで、海外における初の不動産事業として、サービスアパートメント「Somerset Lake Point Bangkok」を取得したという事です。

 

同社は今年の5月からバンコクに駐在員事務所を開設し現地調査等を進め、9月には現地法人を設立する方針を発表していました。そして、当初の予定通り年内に物件所有・運営会社としてJR Kyushu Business Development(Thailand)Co., Ltd.を設立し、不動産の取得を完了させました。

 

エリアはバンコクの中心地、アソークエリア

Somerset Lake Point BangkokはタワーAとタワーBに分かれており、客室数は429室です。共有部には屋外プール、フィットネスセンター、レストランなどがあり、長期滞在をする上で利便性が高い施設がそろっています。立地はバンコクスカイトレイン(BTS:高架鉄道)のアソーク駅から徒歩約10分に位置します。アソーク駅はBTS(バンコクスカイトレイン)と地下鉄の乗り入れが行われ、バンコクの商業とビジネスの中心です。様々なレストラン、商業施設、娯楽など、日本人を含めた観光客に人気のエリアでもあります。

 

JR九州は中期経営計画でも九州以外のエリアの事業に挑戦することを掲げており、今回の物件取得を皮切りに、今後東南アジアでの事業を拡大していく意向です。

 

バンコクでは外国企業の増加にともない、サービスアパートメントの需要が増しています。今後も日系企業を中心に外国企業の進出が見込まれるため、マーケットはさらに拡大すると言われています。一方で既にバンコク中心部には複数のサービスアパートメントがあり、通常のホテルもリーズナブルな価格で宿泊できるため、出張などの目的で長期滞在をする外国人には様々な選択肢があります。野村不動産、JR九州がそれぞれどのような付加価値サービスアパートメントを運営していくのか注目されています。

 

記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)

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米国の住宅事業拡大に重きを置く大和ハウス

            

Daiwa House has put a strong emphasis on expansion in the U.S. housing market

米国の住宅事業拡大に重きを置く大和ハウス

 

大和ハウスが子会社を通じてジョージア州とサウスカロライナ州に進出

大和ハウスは2017年12月27日のニュースリリースで、米国における戸建住宅販売エリアの拡大を発表しました。同社は2017年2月に米国の住宅会社であるStanley-Martin Communities, LLCを買収して子会社化しましたが、今回はその会社を通じて事業を拡大するという事です。

 

Stanley-Martin Communities, LLC(大和ハウスの子会社)が、米国で戸建住宅事業を行うFD Communities, LLCと事業譲渡契約を締結し、ジョージア州アトランタおよび、サウスカロライナ州チャールストンにおける住宅事業を、2018年1月下旬に譲り受ける予定です。

 

今後の成長が見込まれるジョージア州とサウスカロライナ州

大和ハウスの新たな戸建住宅の販売市場として選ばれたジョージア州とサウスカロライナ州は、人口も雇用も毎年安定的に増加しており、中間層の世帯所得水準も高く、今後の成長が見込める住宅市場の一つとして魅力的な進出エリアです。

 

ジョージア州はアメリカ南部に位置し、都市圏人口は580万人を誇ります。コカ・コーラやデルタ航空、CNNが本社を構える南部の主要都市です。サウスカロライナ州チャールストン・ノースチャールストン・サマービル都市圏の人口は約60万人で、美しく歴史が息づく街として知られ、近年急速に住宅市場が成長しています。

 

アメリカでの事業拡大を続ける大和ハウス

大和ハウスは2014年にアメリカのテキサス州フォートワースの賃貸住宅事業に参画したのち、イリノイ州シカゴ、マサチューセッツ州ボストン、ワシントン州シアトルと米国での事業エリアを拡大してきました。2017年に子会社化したStanley-Martin Communities, LLC社はアメリカ東部地域であるにバージニア州、メリーランド州、ノースカロライナ州で戸建住宅を行っています。さらに今回FD Communities, LLCとの事業提携により、ジョージア州とサウスカロライナ州をカバーした事で、大和ハウスの事業エリアは一層拡大しました。

 

大和ハウスは海外展開を成長戦略の基軸としており、米国はその中心に位置付けられています。戸建て住宅を増やし、アメリカでの2018年度の売上を1000億円に引き上げるとしています。

 

豪州での企業買収も発表

大和ハウスは「海外展開の加速」の柱として、アメリカの他にオーストラリアも安定的な成長が見込める重点エリアにしています。2017年の11月28日のニュースリリースでは、オーストラリアの住宅会社Rawson Group Pty Ltd(ニューサウスウェールズ州)を買収すると発表しました。

 

Rawson Group Pty Ltdは、豪州ニューサウスウェールズ州シドニーを中心とするエリアで戸建住宅の開発・建設を約40年にわたり手掛けている非上場企業です。米国でStanley-Martin Communities, LLCを子会社化した目的と同様に、Rawson Group Pty Ltdを通して現地の需要等を把握しながら、事業拡大を進めたい考えです。

 

日本の将来の環境変化を見据え、「海外展開の加速」を基本方針に掲げている大和ハウスは海外事業全体の売上高2,500億円に引き上げる方針を掲げており、今後の事業拡大が注目されています。

 

記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)

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アメリカの2018年住宅市場予測 パート2

            

US housing market 2018 Predictions Part 2

アメリカの2018年住宅市場予測 パート2

 

前回に引き続き、米大手住宅情報サイトZillowのチーフエコノミストによる2018年のアメリカの住宅市場の予測をご紹介します。

 

前回ご紹介した予測は、以下の通りです。

 

(1)2018年は比較的安い価格帯の住宅在庫不足が進み、はじめて自宅を購入する人々への影響がより深刻になる。
(2)これらのニーズを受け、高級住宅を供給していた住宅メーカーも、はじめて自宅を購入する人向けの住宅開発に動き出す。
(3)手ごろな価格帯の住宅開発が郊外を中心に進むため、ミレニアル世代は郊外へ移り住む。

 

 

【2018年の予測】

 

4) Many homeowners will remodel rather than sell: 
●買い替えより、リフォームをする人々が増える

既に自宅を所有している人は、物件を買い替えるよりも、今の自宅をリフォームすることを選ぶのではないかと予想されています。2018年も住宅在庫が少ない状況が続くため、気に入った家を見つけて購入するということがとても難しいマーケット環境にあります。Zillowのレポートではこれを”the musical chairs phenomenon”(椅子取りゲームのような現象)と表現しています。

 

一般的に米国では手狭になった自宅を売却し、「買い替え特例(1031 エクスチェンジ)」という税制を活用して売却益に対する課税を繰り延べ、もっと広くて高価な家に住み替えていくのがこれまでの大きな流れですが、住宅の供給不足を受け、買い替えの代わりに既存の自宅に手を加え、快適に住めるように工夫する人々が増えるだろうと予想されています。

 

5) Baby Boomers and millennials will drive home design: 
●ベビーブーマーと、ミレニアル世代が住宅のデザインを左右する

今後高齢化していくベビーブーマーと、これから子供が生まれるなどして家族構成が変化するミレニアル世代は住宅に対して求めるものが似ていると考えられています。

 

例えば、広い廊下などは、将来車いす生活をするかもしれないベビーブーマーと、赤ちゃんのための乳母車を利用するかもしれないミレニアル世代両方に共有したニーズです。また、部屋と部屋の間の壁を取り外すことができるなど、間取りをフレキシブルに変更できるような機能的な設計も、両世代に受け入れられるでしょう。2018年以降はこのような世代間に共通のニーズが、住宅のデザインに反映されていくと予想されています。

 

6) Homes prices will continue to grow, but at a slower pace: 
●住宅価格は値上がりするが、ゆるやかな上昇である

Zillowの 住宅価格予想調査(Home Price Expectations survey)によると、2018年は供給不足が主な原因で住宅価格は4.1%上がると考えられています。1年で「通常」とされる伸び率の3%に比べると上昇率は高いですが、近年続いてきた6.9%前後の上昇と比較すると、ゆるやかになるだろうという事です。

 

持ち家比率は減少傾向

前回のパート1でも触れた通り、ミレニアル世代以降の多くのアメリカの学生は4万ドル以上の学資ローン(スチューデントローン)を抱えて卒業します。米連邦準備理事会(FRB)の利上げが進む中、このローン返済によりアメリカ全体の景気が低迷するのではないかと懸念する声が上がっています。

 

このような背景から、20〜30代の学資ローン保有者が住宅を購入しやすいよう、州や民間企業による対策がスタートしています。住宅を購入する際にネックになる頭金の捻出という課題を解決すべく生まれたのが、Loftiumです。Loftiumは「金融×住宅」という切り口で資金調達に成功したスタートアップ企業で、Airbnbと提携しています。居住用住宅をAirbnbで12–36ヶ月貸し出す契約の締結を条件に、住宅購入の際の頭金(上限$50,000)を現金で提供するサービスを開始しました。Loftiumは頭金だけではなく、Airbnbで収益を最大化するためのサポートも提供します。学資ローンの返済が重く、住宅を購入する頭金の捻出ができない人々の住宅購入の後押しになるのではないかと期待されています。

 

米統計局の調べによると、2005年には69%を超えていたアメリカ全体の住宅所有率は2016年4〜6月に62.9%と約50年ぶりの低水準になりました。住宅購入がこのまま減り続けると、アメリカの景気を足元から揺さぶることになります。手頃な価格帯の優良な住宅の不足と、学資ローンの毎月の返済の負担という大きな問題を抱えながら、2018年のミレニアル世代の住宅購入がどこまで進むかが注目されています。

 

記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)

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アメリカの2018年住宅市場予測 パート1

            

US housing market 2018 Predictions Part 1

アメリカの2018年住宅市場予測 パート1

 

米大手住宅情報サイトZillowのチーフエコノミストが、2018年のアメリカの住宅市場で予想される6つの項目をテーマにレポートをリリースしました。Zillowは2010年に設立されたアメリカ(シアトルが本社)の会社ですが、全米各地の物件情報に関して大量のデータを保有しており、市場のリサーチのクオリティも高い事で有名です。

 

Zillowの2018年の予測を理解する上で、世代を表すいくつかのキーワードを知っておく必要があるので、まずはそれらについて触れておきます。

 

ベビーブーマー、ジェネレーションX、そしてミレニアル世代へ

不動産に限らずどのようなアメリカの市場調査レポートを見ても、ベビーブーマー、ジェネレーションX、ミレニアルなどの世代を表すワードがよく使用されます。

 

まずは、全米で多くの割合を占めるベビーブーマー(1946〜1964年生まれ)と呼ばれる世代です。彼らは第二次世界大戦後のベビーブーム時代に生まれ、今の米国を形成する経済や文化の担い手であり、米国の消費をけん引しています。

 

ベビーブーマーの後に登場したのが、ジェネレーションX(1965〜1980年生まれ)と呼ばれる世代です。TV等のメディアからの情報量が増加した時代の影響を受けています。彼らは核家族化が進んだ世の中に生まれ、家族やパートナーに対して、ベビーブーマーよりも執着心が無いと言われています。社会人になってから、好景気と不景気の両方を経験しています。

 

そして、ジェネレーションXの後に生まれたのが、ミレニアル世代(1981〜2000年生まれ)です。ジェネレーションYとも呼ばれているこの世代は、アメリカの総人口のうち4分の1を占める最大の人口群として注目されています。

 

なぜミレニアル世代は注目を集めるのか?

多くの企業が、ミレニアル世代の消費性向を知ろうと躍起になっています。ミレニアル世代の特徴は、前世代との価値観の違いです。ベビーブーマーとジェネレーションXの多くは「購入による所有」に一定の価値を見出すのに対し、ミレニアル世代は所有そのものにあまり価値を見出さないとされています。前世代とは好むブランド、車・家も異なり、恋愛や結婚に対する考えも異なることで知られています。

 

リーマン・ショック以降、景気が低迷する中で、ミレニアル世代以降の多くのアメリカの学生は4万ドル以上の学資ローン(スチューデントローン)を抱えて卒業しています。ローン返済等の経済的な背景もあり、ミレニアル世代の結婚は遅く、はじめてのマイホーム購入やマイカーの購入のタイミングも前世代とは異なります。

 

ミレニアル世代の後にジェネレーションZ世代が続きますが、今後数年の米国の消費者市場を考察するにはミレニアル世代にフォーカスする必要があります。これらを踏まえ、米大手住宅情報サイトZillowの予測する2018年のアメリカの住宅市場を見ていきます。

 

 

【2018年の予測】

 

1) Inventory shortages will drive the housing market: 
●住宅の供給不足が大きな影響を及ぼす

住宅市場の供給不足は、2018年も引き続き大きな問題になりそうです。アメリカ全体では、1年前とくらべ約12%も住宅在庫が減少しました。さらに、現在マーケットで販売されている物件の半数以上は平均よりの価格の高い高級住宅であるというデータもあり、こうした価格帯の住宅は、はじめて自宅を購入するfirst-time home buyersには手の届かない物件です。

 

この傾向は、はじめて自宅を購入するミレニアル世代にとって、住宅購入の妨げになるとされています。ミレニアル世代より上のベビーブーマーやジェネレーションX世帯は既に持っている家を売却し、そこから得た利益を次の物件の購入資金として活用するなどの方法がありますが、そうした手段が無いミレニアル世代にとって、自分たちの手の届く価格で良い物件を探すことは、ますます難しくなっていきそうです。

 

2) Builders will turn their focus to entry-level homes: 
●各住宅メーカーは、はじめて自宅を購入する層に向けた商品供給に動き出す

これまで収益性を優先し、比較的高級な住宅を供給してきた住宅メーカーは、今後ミレニアル世代を中心としたfirst-time home buyersの住宅購入ニーズを受け、より安価な価格帯の住宅開発を増やしていく動きが高まるのではないかと予想されています。リーズナブルな物件を探し求める層が増えるにつれ、住宅メーカーはこの需要を無視できなくなるという事です。

 

3) Millennials will move to the suburbs: 
●ミレニアル世代は、都市から郊外へ移り住む

住宅メーカー各社が、はじめて自宅を購入する人々でも手が届く価格帯の住宅を開発する際、ビジネスの中心地のある都市エリアは既に土地が高騰しているため、郊外での住宅開発をしていくだろうと予測されています。その結果、郊外で開発された住宅を購入する多くのミレニアル世代は都会を離れ、引っ越しを余儀なくされます。ミレニアル世代は通勤が楽なビジネスの中心エリアに好んで住み、車も所有しない傾向にありますが、はじめての自宅の購入を機に郊外へ移り住み、車も購入してマイカー通勤をする人々が増えるかもしれません。

 

以上、今回は6つある中の3つの項目をご紹介しました。次回はその他3つをお伝えしていきます。

 

記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)

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鹿島建設がミャンマーで大規模都市開発に参画

            

Kajima takes on urban development project in Myanmar

鹿島建設がミャンマーで大規模都市開発に参画

 

鹿島建設がミャンマーで大規模都市開発に参画

鹿島建設は、2017年11月20日のプレスリリースで、ミャンマーの複合開発に着手すると発表しました。ヤンゴン市内のヤンキン地区でオフィス、ホテル(長期滞在者用)、商業施設からなる複合開発事業に着手するという事です。総事業費は4億USドル(約450億円)、延床面積17万平米の大規模な都市開発プロジェクトです。

 

ヤンゴン市内でも今後の成長が期待されるヤンキン地区​

当該プロジェクトが予定されているヤンキン地区は、旧中央官庁街とヤンゴン国際空港の中間に位置しており、ヤンゴン市内でも有数の住宅と商業の集積エリアです。欧州系の通信大手やASEAN系の大手金融機関、また日系大企業の拠点が相次いで設置されるなど、新商業地区として非常にポテンシャルが高いとされています。開発敷地内には、児童向け図書館や交通渋滞緩和を目的としたトランスポーテーション・スクエアを設置も計画されています。さらに、防災対応サービス(水、食糧、毛布の備蓄、避難場所の提供)など、地域貢献機能も併せて備える予定であるという事です。プロジェクトを通して、ミャンマーの環境や安全、ライフサイクルコストマネジメントに役立つノウハウの提供が期待されています。

 

都市開発需要が拡大するミャンマー​

ミャンマーでは都市開発の需要およびインフラ需要が急速に拡大しています。それを受け、大手日系企業もミャンマー市場に進出をしています。三菱商事株式会社と三菱地所株式会社は、昨年6月にヤンゴン中心部で大規模複合開発「Land Mark Project」に着手しました。Yoma Strategic Holdings Ltd.とFirst Myanmar Investment Co., Ltdとの共同事業で、オフィス、住宅、サービスアパートメントの開発を計画しています。また、今年10月には丸紅がミャンマーで天然ガスを使った複合火力発電所の改修工事を受注しました。受注金額は約25億円で、国際協力機構(JICA)からの円借款で全額を賄います。

 

現政権では民族紛争などの課題はあるものの、IMFのデータによるとミャンマーの過去5年間の年平均実質GDP成長率は7.5%と、比較的高水準を保っています。輸出や投資に関しても拡大を続けています。鹿島建設をはじめ、各社が日本で培った技術と経験をどのように活かして今後現地の豊富な開発需要を取り込むのかが注目されています。​

 

記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)

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