海外不動産の最新情報をわかりやすくお届けします

当ブログでは海外不動産の情報や市況情報などグローバルな視点で解説させていただきます。これから海外の不動産をご検討の方や、すでに海外の不動産をお持ちの方までどなたでも楽しんでいただける内容となっております。またセミナーなど当社主催のイベント情報も随時更新して参りますので、ご興味のある方は是非ご参加ください。

日本におけるサービスアパートメントの開発とトレンド

            

Service apartment: Development and Trend in Japan

日本におけるサービスアパートメントの開発とトレンド

 

積水ハウスが赤坂でサービスアパートメントに着手

ハウスメーカー大手の積水ハウスが、東京の赤坂5丁目エリアで高級サービスアパートメント事業の開発に着手すると報道がありました。本件の正式なプレスリリースは昨年でしたが、いよいよ本格的にプロジェクトがスタートするようです。

 

今回のサービスアパートメントは、シンガポールの不動産大手であるフレイザーズ社と共同で行われます。外国人観光客、外国人ビジネス客で近年増加するホテル需要や、東京オリンピックを見据え、2020年の開業が予定されています。

 

サービスアパートメントとは?

サービスアパートメントとは、コンドミニアム(日本でいうマンション)とホテルのちょうど中間にポジショニングされます。富裕層の長期滞在を目的としており、ホテルのようにリネンの交換やハウスキーピングのサービスが提供されます。レストラン、24時間対応のジム、ビジネス利用を目的とした会議室の併設など、長期でも快適に滞在できるような施設があることが特徴です。また、ホテルとは違い、多くの場合室内にはキッチンスペース、ダイニングスペース等が完備されています。

 

日本では2003年に六本木ヒルズレジデンスが開業するまで、サービスアパートメントは一部の外国人駐在員向けを除いてはあまり馴染みがありませんでした。その後東京ミッドタウンや丸の内エリアにも高級サービスアパートメントが開業しましたが、現在でも欧米、東南アジア、中国などの都市と比較をして日本ではまだサービスアパートメントの件数が少ないのが現状です。

 

6月8日のMARKET UPDATE「日本におけるインバウンドブーム」では日本の大手デベロッパーが相次いでホテル開業に着手していると紹介しましたが、サービスアパートメントも、現在大手デベロッパーが参入をはじめている分野のひとつと言えます。大和ハウス工業も2020年春に東京の西新宿で複合施設を開業することが決まっており、一部はサービスアパートメントとして運営されます。投資額は400億円の見通しです。

 

 

日本のサービスアパートメントの賃料は?

サービスアパートメントは賃料に関してもコンドミニアムとホテルの間の価格帯が設定されることが多く、例えば同じような部屋面積の高級ホテルに1カ月宿泊したら100万円以上かかるところ、サービスアパートメントでは50万円などのように、長期滞在ならではの割安感があります。

東京都内にいくつかある高級サービスアパートメントは1LDKで30万円〜50万円程度、2LDKで50万円〜100万円程度、3LDKで100万円以上のような賃料相場です。 賃料の中には水道光熱費、インターネット環境設備、リネン交換、ベットメイキング、室内のクリーニング費用等が通常含まれています。

 

外資系パートナー企業と共同で開発・運営

冒頭で紹介した積水ハウスとフレイザーズ社との共同事業は既にいくつか実績があり、有名なのはオーストラリアのシドニーでの複合開発「セントラルパーク」です。壁面緑化と空中庭園を取り入れたユニークな建物は「世界一」の評価となる「Best Tall Building Worldwide(世界最高の高層ビル)」を受賞しました。

 

上記のように海外での開発は海外のパートナーと組んで事業を行うとしても、日本での開発・運営は物理的には日系デベロッパーが単独で行うことも十分可能なはずです。積水ハウスは既にザ・リッツ・カールトン京都やセントレジスホテル大阪などの高級ホテルを手掛けており、富裕層向けの開発ノウハウを持っています。それでも積水ハウスがフレイザーズ社と共同で事業を行うのは、外国人富裕層をターゲットにした運営ノウハウを取り入れたいという事と、フレイザーズ社の持つブランド力を活用したいという2つの目的があります。

 

今回赤坂に建設を予定しているのは、フレイザーズ社の中でも最高級ブランドである「フレイザースイート」です。現在フレイザースイートは、パリ、ロンドン、ジュネーブ、シドニー、シンガポール、北京、蘇州などで展開されており、各都市の富裕層に対する安定した知名度があります。

 

同じ目的で、三井不動産はオークウッド社と、三菱地所はアスコット社と共同でサービスアパートメントの運営をしています。日本では知らない方も多いこれらの会社のブランドは、海外では一定の知名度があります。

 

大和ハウス工業が2020年春に開業する予定のDタワー西新宿に関しては今のところ外資系パートナーの運営等は予定されていないようですが、下層階には保育所を配置するなどの差別化戦略を打ち出しています。

 

まだ参入の余地が残されているサービスアパートメントの分野で各社がどのような開発・運営をしていくのか、今後が注目されます。

 

記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)

 

 

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共立メンテナンス管理運営決定記念 「ドーミー・レジデンス・シラチャ」 最終分譲セミナー開催いたしました!

            

 

201778日(土)表参道のアイビーホールーーー。

国内トップシェアを誇る共立メンテナンスの寮事業「ドーミー」ブランドが初の海外展開を行う当社自社開発案件「ドーミー・レジデンス・シラチャ」最終分譲セミナーを開催させて頂きました。当日は多くの方に参加いただき、ご参加いただいた皆様、誠に有難うございました。

 

 

 

Dormy Residence Sriracha 物件詳細ページ】

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【Dormy Residence Sriracha 完成イメージ動画】

 

ゲストスピーカーとしてASEANおよびタイのエコノミストである国士舘大学 助川准教授にタイ経済の現状や今後の展望を、株式会社共立メンテナンス 取締役 事業開発本部長 横山博氏には本物件の運営コンセプトを熱くご講演頂き、当社グループ代表 奥村尚樹、取締役 吉岡憲史によるセミナーおよび懇親会という盛りだくさんの内容で、大盛況にて終えることができました。

 

●当社グループ代表 奥村尚樹

「ご挨拶およびASEAN不動産投資の留意点」

 

 

●元ジェトロ海外地域戦略主幹(ASEAN担当) 国士舘大学 助川准教授

「タイ経済の現状と展望〜ASEANの中でのタイと東部経済回廊(EEC)のインパクト〜」

 

 

●株式会社共立メンテナンス 取締役 事業開発本部長 横山博

「海外戦略におけるタイ、シラチャの位置づけと運営コンセプトのご紹介」

 

 

●ステイジアキャピタルジャパン株式会社 取締役 吉岡憲史

「構想から3年!ステイジアキャピタル渾身のサービスアパートメント最終分譲」

 

 

2015年に販売開始いたしました本物件は第一期が完売し、今回のセミナーで販売を開始した最終分譲ユニットも残りわずかとなっております!ご興味、ご質問等ございます方は、下記のお問い合わせ先までご連絡をお願いいたします。

 

 

Dormy Residence Srirachaに関するお問い合わせ先】

108-0073 東京都三田3-13-12 三田MTビル5F

Phone: 03-6809-3841

E-mail: asia@stasiacapital.com

担当:石黒、湯澤


家賃の支払いが米国消費者の重荷に

            

Rent has boosted monthly payments
家賃の支払いが米国消費者の重荷に

 

「債務=Debt」と「支払い=Bills」

2017年6月26日のTHE WALL STREET JOURNALによると、米国の消費者は住宅ローン、学資ローン、自動車ローンなどのいわゆる「債務=Debt」の返済をしなければいけない層と、家賃や自動車のリース料などの毎月の「支払い=Bills」という重荷を背負っている層に大きく分類することができるそうです。

 

前回のMARKET UPDATEでは、米国の今年の前半の家計の債務金額が過去最高になったという話題を取り上げました。金融危機以降、住宅への融資基準はかなり厳しくなりました。その為、家計の債務の内訳は金融危機当時のようなサブプライムローンが中心ではなく、学資ローンや自動車ローンの増加が目立っています。

 

家を借りている人の負担は増加傾向

米国の消費者は低金利の恩恵を受け、1世帯あたりの債務の負担額は小さくなっています。FRBの発表によると、家計全体の債務返済比率は過去最低水準に低下しました。

しかし一方で、家賃や自動車のリース料などの毎月の支払いの給与に占める割合は1980年代以来の高水準に近づきつつあるそうです。特に低所得者層を中心に、この傾向が強くなっています。賃貸をしている世帯の年収の中央値は2万7,800ドル、自宅を持っている世帯の年収の中央値は6万3,400ドルと、大きな差があることがわかっています。

 

リース利用者が増えている自動車市場

自動車ローン残高の総額は増加していますが、最近はローンを組んで車を購入するよりも、リースを利用する人が増えているのが特徴です。米国の5月の新車販売台数のうち、リース契約率は31.2%と、5年前と比較すると約10%上昇しています。富裕層でリースを利用している人はあまりおらず、信用力の低いサブプライム層と、さらに信用力が低いディープサブプライム層の約4分の1がリースを利用しているというデータがあります。

 

家賃は上昇トレンドで推移

アメリカでは住居関連を除く物価上昇率がほぼ横ばいで推移する中で、家賃だけはこの5年間で18%上昇しています。
米国の住宅マーケットは大まかに表現すると「不景気で住宅価格の平均が下がれば、家賃は上がる」というトレンドで歴史的に推移を続けています。例えば金融危機後は住宅ローンを払いきれず自宅を手放す人が相次いだため、賃貸マーケットの需要が高まり、家賃が微増しました。

 

以上から分析をすると、米国の不動産を投資目的で購入する場合は、将来的な賃貸需要が十分に見込める物件を見極めることが大切です。そうする事で保有期間中はもちろん、投資の出口戦略を立てる場合も、景気の悪い影響を最小限にとどめることができます。学校区のレベル、主要道路や空港、オフィス集積地へのアクセス等もテナントの立場でじっくり考慮する必要がありそうです。

 

記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)

 

 

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米国の家計債務が過去最高に

            

Household debt has risen to record levels
米国の家計債務が過去最高に

 

家計債務は過去最高の14兆6,000億ドル

FRBが発表した報告によると、今年の1月〜3月期の家計債務は過去最高の14兆6,000億ドルとなりました。これは2008年の金融危機の際の家計債務を上回ります。
住宅に関連するいわゆるサブプライムローンが再び米国の金融危機の引き金になるのか?と思えるような数字ですが、実は米国の住宅ローンの残高は2008年のピークを大きく下回っています。金融危機以降、融資基準がかなり厳しくなったことが主な原因です。

 

学資ローンの急増

ではアメリカの国民はどんな債務を抱えているのでしょう。近年最も伸びているのが、学資ローン残高です。授業料が毎年上昇していることに加え、大学や大学院への進学者が増加していることが背景にあります。学生ローン残高は現在、約1兆3,100億ドルに及びます。これは自動車ローン残高(約1兆1,600億)を上回る水準です。

 

高額な年間平均授業料

 

5月17日のMARKET UPDATE 「米国ミレニアル世代がついに住宅購入を開始」でもご紹介をいたしましたが、アメリカの大学生は半数以上が奨学金などの借金を背負って卒業します。

 

アメリカの国公立大学の平均的な年間授業料は、約90万円前後というデータがあります。約47%の学生が、奨学金を利用しているそうです。4年生大学であれば卒業後に360万円の借金がある状態です。

 

さらに、アメリカの私立大学の学生の平均的な年間授業料は、約300万円前後と高額になります。ハーバード大学やスタンフォード大学のような名門私立大学では、年間400万円以上の授業料が必要です。私立大学でも半数上の学生が奨学金を利用します。4年で卒業する学生は1,600万円の借金を背負い社会人生活をスタートさせます。 アメリカ以外の国の年間平均授業料はイギリスが約150万円、オーストラリアが50万円、カナダが60万円という結果でした。アメリカは世界的にみても学費が高い国と言えます。

 

賃金上昇率の低下

学資ローンを背負って就職をした若い社会人に現在追い打ちをかけているのが、賃金上昇率の低下です。米国のこの1年の賃金上昇率は2.5%〜3%とわずかな水準にとどまっています。失業率がほぼ同じ水準だった金融危機前の賃金上昇率は4%前後でした。
大学を卒業するためにローンを抱え社会人になっても、給与が思うように上がらないという事態に多くの若者が直面しています。

 

倹約志向の高まり

家計全体の債務残高は上昇していますが、個人レベルでは倹約志向も高まっているようです。現在、クレジットカード債務残高は7%と比較的低水準にとどまっています。金融危機時は9%台だったこの指数の低下が、個人が債務を敬遠する傾向が強まっている明確な兆候だとする専門家もいます。

 

アメリカ全体の家計債務は上昇していますが、その内容や米国民がおかれている環境は金融危機前とは大きく異なります。学資ローンを抱えた若者をはじめ、人々はお金を借りることに慎重になっていると言えるかもしれません。今後米国の個人消費がどう推移していくのかが注目されます。

 

記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)

 

 

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メイ首相、単独過半数の議席を失う

            

Theresa May Loses Overall Majority in Election.
メイ首相、単独過半数の議席を失う

 

過半数の議席がとれずハングパーラメントに

6月8日に行われた英国の総選挙は予想外の結果となりました。テレサ・メイ首相が率いる与党、保守党が過半数の議席を失いました。

解散総選挙が発表された4月時点の世論調査では保守党の圧勝が予想されていたにもかかわらず、獲得議席は過半数を割り込み、英下院650議席のうちの過半数の議席を単独で獲得できていない状態、いわゆる「ハングパーラメント」となることが確定しました。

先月のマーケットアップデート「英国はイマ選挙が必要だ」でも紹介をしたように、今回の総選挙に勝利する事で追い風にのって強硬離脱(ハードブレグジット)を推し進める予定だったメイ首相でしたが、シナリオ通りにはいきませんでした。

 

強い英国を目指すはずだったが、時間を失う結果に

 

メイ首相がEU離脱をハードに進めるには、大多数の議席を獲得して圧勝する必要がありましたが、離脱交渉の大事な時期にメイ首相は自らの政策で英国の先行きをより不透明にしてしまったという声があがっています。総選挙によって大切な時間が奪われてしまいました。少数政党との連立の道を模索するのに時間がかかれば、さらに時間を浪費してしまうでしょう。

 

国民に不評だったマニフェストと首相の態度

メイ首相は高齢者の介護費用の自己負担額を引き上げることをマニフェスト内で掲げましたが、野党などから「認知症税」などと批判を浴び、野党の躍進の手助けをする結果となりました。メイ首相が推し進めるEU離脱を支持していたのは主に高齢者層だったために、自らの公約で支持者の離反を招いてしまったと言われています。

その後、慌てて公約を修正しましたが、政策に一貫性が無いという批判を受けました。また、頻発したテロ事件は総選挙前の強い逆風となりました。

 

為替の値動きと英国の先行き

英国ポンドは総選挙後に不安定な動きを示し、対円で139円台半ばまで下落しました。対ドルでは1.26ドル台前半まで売られ、いずれも1ヶ月半ぶりの安値まで下落しました。

 

一方、ポンドの下落は海外の投資家にとって英国への投資のチャンスと考えることもできます。ある専門家は、最初は不透明感の高まりからポンドは下落するが、その後はソフトブレグジットへの期待と、政府支出の増加でポンドは上昇する可能性があると述べています。「今回の混乱を招いたのは私だ」と自らの責任を認めたメイ首相が、今後どう新政権の樹立をしていくのか、世界が注目をしています。

 

記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)

 

 

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