海外不動産の最新情報をわかりやすくお届けします

当ブログでは海外不動産の情報や市況情報などグローバルな視点で解説させていただきます。これから海外の不動産をご検討の方や、すでに海外の不動産をお持ちの方までどなたでも楽しんでいただける内容となっております。またセミナーなど当社主催のイベント情報も随時更新して参りますので、ご興味のある方は是非ご参加ください。

外国人の「爆買い」によりアメリカ不動産価格が上昇

            

Foreign Buyers Pump Up U.S. Residential Market Prices
外国人の「爆買い」によりアメリカ不動産価格が上昇

 

前回の記事では、外国人が記録的な勢いでアメリカの不動産を「爆買い」しているとご紹介しました。

今回は、具体的にどのような理由で爆買いがされているのかをみていきます。

 

外国人による米国の住宅購入の国別内訳(2016年3月〜2017年3月の期間)では、中国が317億ドルで首位を維持しました。次にカナダ(190億ドル)、イギリス(90億ドル)、メキシコ(80億ドル)、インド(70億ドル)と続きます。

 

資産分散が目的の中国人購入者

中国人の購入者がアメリカ不動産を購入する目的のひとつは資産分散です。5月24日の記事「中国のミレニアル世代はスマホで海外不動産を購入」でも取り上げましたが、資産を外貨に分散することによって、人民元の下落のリスクをヘッジしたいという気持ちがあります。また彼らは自国の政治や環境問題を深刻に考えています。そのような背景から、中国の富裕層は国の外に不動産を購入しています。

 

自国不動産と比較をするカナダ人購入者

カナダ人の購入者の増加は、最近のカナダ不動産市場の急騰が主な原因です。自国の不動産が高すぎるために、米国で手頃な物件を探す層が増えてきています。カナダの主要都市であるバンクーバーやトロントの不動産は1年間で約30%近く値上がりしました。現在の戸建ての平均価格は1億円前後です。彼らにとって、戸建ての平均価格が30万ドル前後のフロリダやテキサスの住宅は非常に割安に感じられます。別荘としてこれらの地域の物件を購入するケースが多いようです。

 

今年4月、オンタリオ州政府はトロントのあまりに過熱している住宅市場を正常に戻すために介入政策を発表しました。レントコントロール地域の拡大、外国人向けに不動産購入時の税金を導入するなどして市場の抑制を図りました。その結果、トロントの住宅価格は6月に約6%下落しました。これらの一連の政策により、今後カナダ人がアメリカの住宅を購入する意欲は一時的にやや鈍化するかもしれませんが、フロリダやテキサスの不動産が彼らにとって引き続き割安である事に変わりはありません。

 

 

外国人に人気の州には偏りも

NAR(全米不動産協会)によると、外国人はアメリカ国内で高額な物件を買うケースが多いという事です。外国人が昨年から今年にかけて購入した物件の中央価格は30万ドル超で、同時期に米国内で販売された全ての中古物件の中央価格は約23万5,000ドルでした。

また、同協会の調べによると、外国人の購入物件は一部の州に大きく偏っています。フロリダ、テキサス、カリフォルニアの3州だけで外国人購入物件全体の46%を占めるという結果となりました。

 

住宅供給を増やすために

外国人購入者の影響もありますが、全米で住宅価格が急上昇している最大の要因は、着工件数が少なく供給不足に陥っている事です。より手頃な価格の住宅を増やして需要を吸収するには、着工件数を増やすべきであって、国内外の需要を無理に抑えるべきではないという声があがっています。


建設業界の深刻な人手不足を受け、アリゾナ州のある建設会社では、過去1年間でアリゾナ州の刑務所から出所した元受刑者を30人近く雇用しました。新築住宅のフレームを組み立てるためで、熟練工不足に対応する取り組みの一環です。失業率が低下するなか、雇用主は労働者を求めて各州の刑務所に訪問し、採用活動を繰り広げています。

 

外国人の購買行動により米国の不動産価格が上昇しているというのは、前回の記事で紹介したサンフランシスコなど一部都市にはあてはまるかもしれません。
一方で、アメリカのテキサス州を例に挙げると、州が主導している税制の優遇措置を受けて巨大企業が本社を他州から移転するなど、市民の雇用に直結する大きな動きがあります。複数の企業の移転に伴い、全米各地から仕事を求めて多くの人々が移り住んできています。そのため外国人購入者の存在に関係なく実需層でも住宅が不足しており、供給が追い付いていない状況です。国内の住宅需要と外国人の住宅需要を受け、アメリカの建設業界全体が今後どのように着工件数を増やし供給体制を確立していくのか、注目されています。

 

記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)

 

 

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外国人の「爆買い」によりアメリカ不動産価格が上昇

            

Foreign Buyers Pump Up U.S. Residential Market Prices
外国人の「爆買い」によりアメリカ不動産価格が上昇

 

意外な結果:外国人の爆買いで住宅価格が上昇

7月19日のTHE WALL STREET JOURNALによると、昨年から外国人がアメリカの不動産を「爆買い」し続けており、それが記録的なペースであるという事です。この外国人による行動が、もともと価格が高いアメリカ西海岸のシリコンバレーなど人気エリアの住宅価格をさらに押し上げています。

 

アメリカ人以外の外国人が2016年3月から2017年3月の12か月間で購入した米国の居住用不動産は約1,530億円相当と、前年比よりも5割増えました。これまでは1040億ドル(2015年)が過去最高でしたが、それを約500億ドル上回ったという事になります。

 

実はこの結果は、NAR(全米不動産協会)などの関係者にとっては意外なものでした。外国人によるアメリカ不動産購入の主役ともいえる中国人は、中国当局による資本流出規制の強化で逆風にさらされていました。また、大統領選でトランプ氏が選出され政治は混迷が続いています。そのため外国人の住宅購入がこれほどまでに伸びるとは、予想していなかったそうです。

 

住宅供給が需要に追い付かない

外国人需要が旺盛なアメリカ市場ですが、住宅供給の方は連動して減少傾向にあります。2017年春の売却シーズンには、物件競争率が歴史的な高水準となりました。住宅の建設業者は深刻な人手不足や建築規制、主要地域での用地不足などが原因で、住宅建設が需要に追いつかない状態です。

 

実際にサンフランシスコやハワイのオアフ島などの土地面積が限られたエリアでは、ひとつの住宅の販売に対して5件以上の買い付け希望オファーが入ることも少なくありません。販売提示価格よりも10%から15%ほど価格を上乗せしたキャッシュ・オファー(現金買い付けオファー)を入れなければ、売主から選んでもらえないという現象が起きており、各地でいわゆる物件争奪戦が繰り広げられています。外国人がキャッシュ・オファーを入れる一方で、アメリカ国民は住宅ローンを前提にオファーを入れるため、たいていの場合外国人が物件購入の争奪戦に勝利します。

 

このような外国人需要、米国内での供給不足などの要因が、一部の都市の物件価格を引き上げています。持続不可能ではないかとも思われる水準まで押し上げられているこの価格水準は、仮に外国人が市場から撤退した場合、維持が難しいのではないかと思われています。

 

 

上昇を続ける住宅価格指数

S&Pコアロジック・ケース・シラー全米住宅価格指数によれば、2009年には118ポイントだったサンフランシスコの平均住宅価格は、2017年の4月には238ポイントと、約2倍上昇しました。リーマンショック前の水準が211ポイントだったので、その当時の水準を上回る勢いで価格の上昇が続いています。5年前は52万ドルだったサンフランシスコのワンベットルーム住宅の平均価格は現在82万ドルです。

アメリカ全体の住宅価格は、4月時点で前年より5.5%上昇しました。同指数は昨年9月に過去最高を記録し、それ以降毎月上昇トレンドが続いています。

 

次回の記事では、なぜ外国人がアメリカ不動産を購入しているのか、具体的な原因をご紹介していきます。

 

記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)

 

 

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英国における高級住宅の賃貸マーケットトレンド

            

Prime Residential Market Trend in London

英国における高級住宅の賃貸マーケットトレンド

 

ロンドンの高級住宅の賃料は緩やかな下落傾向に

イギリスの不動産大手、Savillsが2017年7月に発行した調査レポート(Prime residential rents)によると、ロンドンのプライムエリアと呼ばれる中心地の賃料は、ゆっくりとしたペースではありますが下落傾向の局面にあるという事です。この1年では約5.4%程度、家賃が下がっています。高級住宅の月々の賃料は5000ポンド以上、10,000ポンド以下が中心です。ロンドンのプライムエリアとは、例えばメイフェア、ケンジントン、ナイツブリッジ、チェルシーなどが含まれます。

 

これまで高級賃貸住宅に住んでいた人たちが、立地などを変えてリーズナブルな物件にダウンサイジングをする動きも出てきているそうです。将来の継続雇用に対する不安や、最近の英国の政治、経済の先行きの不透明感が主な原因だとされています。

 

 

リロケーション費用は上昇

高級住宅の賃料は徐々に下落傾向にありますが、最近は英国のEU離脱巡る動きをきっかけに、一部のセクターからエグゼクティブがロンドンに越してくるという新たなトレンドがあるようです。Savillsの法人サービスチームの報告によると、大手金融機関がエグゼクティブをロンドンに転勤させており、その転居(リロケーション)にかける費用が昨年より約13%上昇したという事です。大手企業では英国のEU離脱などに伴う中期的な混乱に備え、優秀な人材を家族ごとロンドンに転勤させているようで、同じ傾向が外交官等のコミュニティなどでもみられるそうです。

 

評判の良い学校の周辺は家賃が上昇

家族で移り住む人々が一番気にするのが、やはり子供にとってよい学校があるかどうかです。ロンドンでも、アメリカンスクールがあるセントジョンズウッド(St. John's Wood)や、ジャーマンスクールの近隣の家賃は上昇するという現象が起こっています。評判が良い学校の周辺は家賃が下がりにくい事がわかるよい事例です。

 

英国の保守党政権の混乱を受けて

6月15日のMARKET UPDATE「メイ首相、単独過半数の議席失う」でも取り上げたように、6月の総選挙でEU離脱を進めていた保守党の求心力が低下し、メイ首相の政権は混乱が続いています。離脱交渉はEU側の立場が次第に強くなってきました。

 

英国の将来の不確実性が増し、生活を見直してダウンサイジングを進める層がいる一方で、混乱期を乗り切るために企業から転勤を命じられた人々も存在します。世界各国の投資家にも人気の不動産投資先であるロンドンのプライムエリアですが、賃貸マーケットが今後どうなっていくのか注目されています。

 

記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)

 

 

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日本におけるサービスアパートメントの開発とトレンド

            

Service apartment: Development and Trend in Japan

日本におけるサービスアパートメントの開発とトレンド

 

積水ハウスが赤坂でサービスアパートメントに着手

ハウスメーカー大手の積水ハウスが、東京の赤坂5丁目エリアで高級サービスアパートメント事業の開発に着手すると報道がありました。本件の正式なプレスリリースは昨年でしたが、いよいよ本格的にプロジェクトがスタートするようです。

 

今回のサービスアパートメントは、シンガポールの不動産大手であるフレイザーズ社と共同で行われます。外国人観光客、外国人ビジネス客で近年増加するホテル需要や、東京オリンピックを見据え、2020年の開業が予定されています。

 

サービスアパートメントとは?

サービスアパートメントとは、コンドミニアム(日本でいうマンション)とホテルのちょうど中間にポジショニングされます。富裕層の長期滞在を目的としており、ホテルのようにリネンの交換やハウスキーピングのサービスが提供されます。レストラン、24時間対応のジム、ビジネス利用を目的とした会議室の併設など、長期でも快適に滞在できるような施設があることが特徴です。また、ホテルとは違い、多くの場合室内にはキッチンスペース、ダイニングスペース等が完備されています。

 

日本では2003年に六本木ヒルズレジデンスが開業するまで、サービスアパートメントは一部の外国人駐在員向けを除いてはあまり馴染みがありませんでした。その後東京ミッドタウンや丸の内エリアにも高級サービスアパートメントが開業しましたが、現在でも欧米、東南アジア、中国などの都市と比較をして日本ではまだサービスアパートメントの件数が少ないのが現状です。

 

6月8日のMARKET UPDATE「日本におけるインバウンドブーム」では日本の大手デベロッパーが相次いでホテル開業に着手していると紹介しましたが、サービスアパートメントも、現在大手デベロッパーが参入をはじめている分野のひとつと言えます。大和ハウス工業も2020年春に東京の西新宿で複合施設を開業することが決まっており、一部はサービスアパートメントとして運営されます。投資額は400億円の見通しです。

 

 

日本のサービスアパートメントの賃料は?

サービスアパートメントは賃料に関してもコンドミニアムとホテルの間の価格帯が設定されることが多く、例えば同じような部屋面積の高級ホテルに1カ月宿泊したら100万円以上かかるところ、サービスアパートメントでは50万円などのように、長期滞在ならではの割安感があります。

東京都内にいくつかある高級サービスアパートメントは1LDKで30万円〜50万円程度、2LDKで50万円〜100万円程度、3LDKで100万円以上のような賃料相場です。 賃料の中には水道光熱費、インターネット環境設備、リネン交換、ベットメイキング、室内のクリーニング費用等が通常含まれています。

 

外資系パートナー企業と共同で開発・運営

冒頭で紹介した積水ハウスとフレイザーズ社との共同事業は既にいくつか実績があり、有名なのはオーストラリアのシドニーでの複合開発「セントラルパーク」です。壁面緑化と空中庭園を取り入れたユニークな建物は「世界一」の評価となる「Best Tall Building Worldwide(世界最高の高層ビル)」を受賞しました。

 

上記のように海外での開発は海外のパートナーと組んで事業を行うとしても、日本での開発・運営は物理的には日系デベロッパーが単独で行うことも十分可能なはずです。積水ハウスは既にザ・リッツ・カールトン京都やセントレジスホテル大阪などの高級ホテルを手掛けており、富裕層向けの開発ノウハウを持っています。それでも積水ハウスがフレイザーズ社と共同で事業を行うのは、外国人富裕層をターゲットにした運営ノウハウを取り入れたいという事と、フレイザーズ社の持つブランド力を活用したいという2つの目的があります。

 

今回赤坂に建設を予定しているのは、フレイザーズ社の中でも最高級ブランドである「フレイザースイート」です。現在フレイザースイートは、パリ、ロンドン、ジュネーブ、シドニー、シンガポール、北京、蘇州などで展開されており、各都市の富裕層に対する安定した知名度があります。

 

同じ目的で、三井不動産はオークウッド社と、三菱地所はアスコット社と共同でサービスアパートメントの運営をしています。日本では知らない方も多いこれらの会社のブランドは、海外では一定の知名度があります。

 

大和ハウス工業が2020年春に開業する予定のDタワー西新宿に関しては今のところ外資系パートナーの運営等は予定されていないようですが、下層階には保育所を配置するなどの差別化戦略を打ち出しています。

 

まだ参入の余地が残されているサービスアパートメントの分野で各社がどのような開発・運営をしていくのか、今後が注目されます。

 

記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)

 

 

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共立メンテナンス管理運営決定記念 「ドーミー・レジデンス・シラチャ」 最終分譲セミナー開催いたしました!

            

 

201778日(土)表参道のアイビーホールーーー。

国内トップシェアを誇る共立メンテナンスの寮事業「ドーミー」ブランドが初の海外展開を行う当社自社開発案件「ドーミー・レジデンス・シラチャ」最終分譲セミナーを開催させて頂きました。当日は多くの方に参加いただき、ご参加いただいた皆様、誠に有難うございました。

 

 

 

Dormy Residence Sriracha 物件詳細ページ】

http://stasiacapital.com/stasiaresidence/

 

【Dormy Residence Sriracha 完成イメージ動画】

 

ゲストスピーカーとしてASEANおよびタイのエコノミストである国士舘大学 助川准教授にタイ経済の現状や今後の展望を、株式会社共立メンテナンス 取締役 事業開発本部長 横山博氏には本物件の運営コンセプトを熱くご講演頂き、当社グループ代表 奥村尚樹、取締役 吉岡憲史によるセミナーおよび懇親会という盛りだくさんの内容で、大盛況にて終えることができました。

 

●当社グループ代表 奥村尚樹

「ご挨拶およびASEAN不動産投資の留意点」

 

 

●元ジェトロ海外地域戦略主幹(ASEAN担当) 国士舘大学 助川准教授

「タイ経済の現状と展望〜ASEANの中でのタイと東部経済回廊(EEC)のインパクト〜」

 

 

●株式会社共立メンテナンス 取締役 事業開発本部長 横山博

「海外戦略におけるタイ、シラチャの位置づけと運営コンセプトのご紹介」

 

 

●ステイジアキャピタルジャパン株式会社 取締役 吉岡憲史

「構想から3年!ステイジアキャピタル渾身のサービスアパートメント最終分譲」

 

 

2015年に販売開始いたしました本物件は第一期が完売し、今回のセミナーで販売を開始した最終分譲ユニットも残りわずかとなっております!ご興味、ご質問等ございます方は、下記のお問い合わせ先までご連絡をお願いいたします。

 

 

Dormy Residence Srirachaに関するお問い合わせ先】

108-0073 東京都三田3-13-12 三田MTビル5F

Phone: 03-6809-3841

E-mail: asia@stasiacapital.com

担当:石黒、湯澤


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