海外不動産の最新情報をわかりやすくお届けします

当ブログでは海外不動産の情報や市況情報などグローバルな視点で解説させていただきます。これから海外の不動産をご検討の方や、すでに海外の不動産をお持ちの方までどなたでも楽しんでいただける内容となっております。またセミナーなど当社主催のイベント情報も随時更新して参りますので、ご興味のある方は是非ご参加ください。

ハリケーン「ハービー」の経済損失は数百憶ドルに

            

Harvey Will Cost Tens of Billions of Dollars
ハリケーン「ハービー」の経済損失は数百憶ドルに

 

ハービーが米南部を直撃

先日アメリカの南部を襲ったハリケーン「ハービー」による経済損失がどれほどの規模になるか、まだ正確な試算は確定していません。2005年に米南東部を襲ったハリケーン「カトリーナ」の被害額は1000億ドルを超えましがた、それを下回る見通しと言われています。歴史的にも沿岸の都市は栄える傾向にありますが、自然災害には脆弱であるという特徴があります。今回の大型ハリケーンで甚大な被害を受けたテキサス沿岸都市のヒューストンでは「洪水保険」の未加入問題がクローズアップされています。

 

「洪水保険」未加入者は被災者の半分以上

2017年9月4日のThe Wall Street Journalによると、連邦政府が運営する全米洪水保険制度(NFIP)が過去数年にわたり洪水保険を格安の価格で提供し、洪水が発生しやすい沿岸の地域の開発を促してきた経緯が改めて取り上げられ、批判を受けています。洪水で生じた損害の全額は全米洪水保険制度(NFIP)が提供する保険で補償されないのが通常で、保険加入者であっても一定の自己負担を求められます。

 

ただし、それ以前の問題で、ヒューストンには洪水保険に一切加入していない人がかなりいるというデータがあります。ハービーによる洪水で被害を受けた物件のうち、100年洪水確率地域内に建設されている物件は洪水保険の未加入率が非常に高いことが分かっています。一方、それ以外の地域では、おそらく半数以上にも上る50%〜80%は無保険ではないかと言われます。物件が立っているエリアがが「100年洪水確率地域(1年間の洪水発生確率が1%の地域)」に指定されていない場合、洪水保険の加入が必須ではありません。保険未加入物件がこれだけ多いことが、ヒューストンの復興に影響しそうです。

 

先進国と比較しても洪水保険未加入率が高いアメリカ

経済協力開発機構(OECD)によると、米国民の洪水保険加入率はわずか10%程度にすぎず、先進国の中では最低クラスに入ります。洪水の年間リスクを1%で区分することで、100年洪水確率地域のすぐ外に住む人々に誤った安心感を与えてしまっていると指摘する専門家もいます。域外の人々は大きな洪水リスクに直面しながら、それを知らずに何ら対策をしていない可能性があります。

 

民間の保険会社も提供をためらう洪水保険

民間保険会社が、洪水保険商品を市場に十分提供できていないというのも事実です。ハリケーンによる大規模な洪水被害が発生した場合、同じエリアで一斉に保険金の支払いをしなければならず、支払い余力を確保できない恐れがあります。現在、この分野では1968年に創設された全米洪水保険制度(NFIP)が大部分のシェアを占めていますが、2005年のカトリーナと2012年のサンディによる損害に対して多額の保険金を支払った事で、慢性的な財政難が指摘されています。

 

また、全米洪水保険制度(NFIP)のサービスは、現実に即していないという声もあります。民間の保険会社が洪水保険事業からほぼ撤退してしまったため、個人はもちろん中小企業の事業主もNFIPに頼らざるを得ない状況ですが、今回のハービーの対応で、NFIPの限界が浮き彫りになるだろうと考えられています。

 

沿岸都市の自然災害問題

世界銀行は、世界中の沿岸部の大都市に住む人々は今後も増えると予測しています。2000年に11%だった割合は、2050年に16%になるという推測もあります。特に米国の沿岸都市はハリケーンの直接的な被害を受けやすく、それらに備える必要があります。公的保険、民間保険のいずれを問わず、市民が災害に備える保険商品の拡大と、保険加入の継続的な啓蒙活動が求められています。ハービーの被災者の中には「自分を守るための保険が買いたくても売ってない。」という声も上がっており、今後の沿岸都市のための保険対策が改めて問われています。

 

記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)

 

 

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ニューヨークマンハッタンの商業開発最新トレンド

            

New Trend: Commercial real estate development in Manhattan
ニューヨークマンハッタンの商業開発最新トレンド

 

約25年ぶりに商業用不動産開発が活況

2017年8月29日のThe Wall Street Journalによると、ニューヨークのマンハッタンでは、オフィスなどのいわゆる商業用不動産開発が25年ぶりの活況を見せています。日系デベロッパーもその一部を担っています。たとえば東急不動産は、最高級オフィス地区として知られるパーク・アベニューで、オフィスビルの再開発事業に参画しています。また、三井不動産は近年開発が進んでいるマンハッタン西側のハドソン・ヤード地区で、合計約11haもの巨大開発に参画しています。

 

マンハッタンの既存のオフィスビルの老朽化

ニューヨークにある既存のオフィスビルは、世界中の大都市と比べても築年数が経過しています。例えばパーク・アベニューに並ぶ既存のオフィスビルの多くは1950〜60年代に建てられたものです。オフィスビルの象徴であるロックフェラー・センターに至っては、1930年代の建築です。マンハッタンのオフィス賃料は全体としては1年前からおおむね横ばいですが、古いビルに新しいテナントが入居する際のリフォーム費用がかさむため、実質の賃料は下落しています。新しいビルは設備も優れていることから、マンハッタンの西側で開発が進む新築ビルが近年人気を集めています。

 

オフィスの「高密度化が進む」

最近のもう一つの傾向として、金融サービス企業や法律事務所などを中心にオフィスの「高密度化」が進んでいます。オフィスの個室が狭くなったり、廃止されたりと、多くの企業はオフィス面積を従業員1人当たり175平方フィート以下で考えているようです。

 

マンハッタンに特化した大手不動産投資信託

マンハッタンの商業用不動産市場のトレンドを知る上で、大手不動産投資信託の2社であるボルネード・リアルティ・トラスト(VNO)とSLグリーン・リアルティ(SLG)の動向を分析するという方法があります。この2社はマンハッタンに特化した経営をしています。

ボルネード社の株価は今年の初めから12%下落、SLグリーン社は約10%下落していますが、両社のREITの利益指標であるFFO(ファンズ・フロム・オペレーション)は、2018年に1桁半ばの成長が見込まれるため、現在の株価には割安感があるそうです。

 

ボルネード社の時価総額は140億ドル、ニューヨーク資産の純営業収益は過去10年で2倍に増加し、業界でも上位の業績を上げています。

 

SLグリーン社はニューヨークにあるオフィスの最大の保有会社です。積極的な売買を行うことで知られており、マンハッタンの119棟のオフィスビルに持ち分があります。最近では、新規の賃借契約時に賃料をこれまでより約15%引き上げることで、恩恵を受けています。

 

ミッドタウンエリアにも活況の兆し

SLグリーン社が手掛ける注目プロジェクトの一つに、グランド・セントラル駅の向かい側で進められているワン・バンダービルドという高層ビルプロジェクトがあります。2020年完成予定で、総額30億ドルという大型プロジェクトですが、1平方フィート当たり135〜155ドルという高い賃料設定でテナントが集まるのかが懸念されています。NYの西側に新規開発が集まる中で、同ビルはミッドタウン地区のアイコンとなりそうです。

 

ボルネード社のロス氏は先月行われた第2四半期決算発表の際に、「ニューヨークのオフィス需要は業界を問わず堅調である」と述べました。また同社の保有する5番街とタイムズスクエアの店舗のうち、5年以内に賃借契約が満了するのは1社だけだと強調しました。2018年以降続々と完成する複数の大型新規オフィスビルが市場全体にどのような影響を及ぼすのか、マンハッタンの今後のオフィス・マーケットが注目されています。

 

記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)

 

 

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三井不動産がニューヨーク最大級のオフィスビル開発に参画

            

Mitsui Fudosan takes 90% Control of NYC's most expensive office tower

三井不動産がニューヨーク最大級のオフィスビル開発に参画

 

マンハッタンで最大級の高層ビル開発

2017年9月1日、三井不動産はマンハッタンのハドソンヤードにおける高層ビル開発事業に参画すると発表しました。三井不動産は既に同じハドソンヤード地区における高層ビルの開発事業を進めていますが(2018年完成予定)、今回はそれに続く「グローバルポートフォリオの旗艦物件である」と同社のニュースリリースに記載されています。

 

付加価値の高い最新鋭のオフィスビルの完成は2022年

現地のメディアでも”NYC's Most Expensive Office Building”(ニューヨークで最も高額なオフィスビル)と表現され話題を集めている今回の開発は、延床面積約260,000m²とマンハッタンにおいても単体のオフィスビルとして最大級の規模を誇ります。地下鉄駅直結のロケーション、ビル正面エントランス側に広がる公園、複数の専用ロビーエリア、LEED認証取得を前提とした環境性能に加え、マンハッタンでは希少な車寄せと一定台数の駐車場を具備するなどの強みをもつ、最新鋭のオフィスビルとなる予定です。

 

総事業費は約4,000億円、9割の事業シェアを獲得している三井不動産は2022年の完成後も長期保有を検討しているという事です。アンカーテナントの一つとして、世界最大の資産運用会社であるブラックロックと賃貸借契約を締結しており、本社として利用されることが既に決まっています。

 

ハドソンヤード地区とは?

ハドソンヤード地区とは、ハドソン川沿いの広大な再開発地区の総称です。広さは約11ヘクタールで、米国の歴史上でも最大の民間不動産開発事業地区と言われています。2005年にニューヨーク市議会から区画整備が承認されたこのエリアは、全米有数のデベロッパーであるRelated Companiesおよび、カナダで最大のデベロッパーであるOxford Properties Groupがマスタープランを描き開発を主導しています。

 

今後続々とオフィスビルが完成していきますが、既に様々な業態の企業がハドソンヤードのオフィスビルのテナント契約を進めています。(コーチ本社、ロレアルアメリカ、SAP、KKR、ボストンコンサルティング、タイムワーナー本社など)また、高級レジデンス、高級商業施設、高級ホテル、公園、美術館、学校等の開発が予定されています。2015年には既に新駅(34th Street-Hudson Yards)が開業しており、チェルシー、ミッドタウンなど周辺地域の人の流れを大きく変えつつあります。

 

強みの複合開発力を活かす

米国では一部で不動産バブルへの懸念も指摘されていますが、オフィスの供給が少なく安定した賃料収入が見込めるニューヨーク・マンハッタンのオフィスへの投資に関し、同社は東京に比べてリスクは小さいとみています。三井不動産が日本、アジア、ヨーロッパなど世界各国で行っているミクストユース型の複合的な街づくりのノウハウを、ハドソンヤード開発の付加価値向上に活かします。

 

三井不動産は中期経営計画(2017年が最終年)で5,500億円を海外に投資する方針を掲げていましたが、実績ベースで5,700億円になる見通しです。今年は既に台湾、フィリピン、ワシントンDC、そして今回のニューヨークと、世界各国で事業を拡大している三井不動産の海外展開が今後も注目されています。

 

記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)

 

 

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中国当局が資金流出規制を強化

            

Chinese government introduced new capital controls.

中国当局が資金流出規制を強化

 

資金流出に対する政府の規制

2015年の人民元の切り下げ以降、中国では国内から海外への資金の流出がとまらない状況ですが、中国国家外貨管理局が資金の流出規制を強化しています。この規制は、企業と個人の両方に対して2016年から段階的に実施されています。

 

例えば、「金融機関による銀行カード海外取引情報提出に関する国家外貨管理局の通知(匯発[2017]15号)」に基づき、クレジットカードを国外で使用した際の管理が強化されます。
規制はクレジットカードとデビットカードの双方で、中国国外でのカード使用は全て国家外貨管理局に報告がされるという内容ですが、これは国外で高額消費をする中国富裕層に影響しそうです。日本のインバウンド需要にも影響が予想されます。

 

電子決済取引が増加している中国

また、「金融機構高額取引・不審取引報告管理弁法の改定(中国人民銀行令2016年第3号)」により、金融機関から政府に対しての報告が必要となる「大口取引」の基準が厳しくなりました。例えば、個人の人民元の国際振り替え上限額(20万元以上)が新たに追加されました。中国では数十年前に比べると金融が進化し、現金を持ち歩かない個人が増加しています。クレジットカード決済、スマートフォン決済などが普及し、使用記録を掴みやすい環境が徐々に整っています。個人口座を利用した脱税等を防ぐため、政府はあらゆる抜け道を塞ごうとしています。

 

世界の不動産市場への影響

さらにNDRC(中国の国家発展改革委員会)は8月、特定のセクターで海外におけるM&A等を規制する方針を発表しました。セクターの中には、不動産市場も含まれます。

 

不動産サービス大手のCBREは8月22日のレポート”CHINA MARKET FLASH”内で、China still accounts for the largest source of capital in Asia Pacific and will continue to play a critical role in the global commercial real estate investment market. Outbound investment will continue but the pace of capital deployment is likely to slow as investors adjust to the new rules and finetune their investment strategies.
(中国は今後もアジア太平洋地域の商業用不動産、さらには世界各国の不動産投資マーケットにおいて重要なプレーヤーであり、その資本は大きなリソースになるが、新たな資本規制ルールに投資家が適応するまで、国外への投資のペースはややスローになる可能性がある。)とコメントしています。
中国の不動産ポータルサイトJuwai.comが発表したTop 10 countries for Chinese property buyers in 2017によると、2017年の中国人の国外投資は、(1位)アメリカ、(2位)オーストラリア、(3位)タイ、(4位)カナダ、(5位)イギリス、(6位)ニュージーランド、(7位)ドイツ、(8位)日本、(9位)マレーシア、(10位)スペインと各国に及びます。

 

法人、個人に対する一連の資金の流出規制は、世界各国の不動産投資市場で大きな存在である中国のプレゼンスを揺るがすのではないかとかと考えられています。既にオーストラリアでは、2017年の第1四半期の中国からの投資金額が、同時期と比較すると10%近く減少しています。経済成長の鈍化、人民元安などの経済問題を抱え、あらゆる対策で自国からの資金の流出を規制している中国当局の動きが世界の不動産市場にどの程度のインパクトを与えるか、今後が注目されています。

 

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資金流出に対する政府の規制

2015年の人民元の切り下げ以降、中国では国内から海外への資金の流出がとまらない状況ですが、中国国家外貨管理局が資金の流出規制を強化しています。この規制は、企業と個人の両方に対して2016年から段階的に実施されています。

 

例えば、「金融機関による銀行カード海外取引情報提出に関する国家外貨管理局の通知(匯発[2017]15号)」に基づき、クレジットカードを国外で使用した際の管理が強化されます。
規制はクレジットカードとデビットカードの双方で、中国国外でのカード使用は全て国家外貨管理局に報告がされるという内容ですが、これは国外で高額消費をする中国富裕層に影響しそうです。日本のインバウンド需要にも影響が予想されます。

 

電子決済取引が増加している中国

また、「金融機構高額取引・不審取引報告管理弁法の改定(中国人民銀行令2016年第3号)」により、金融機関から政府に対しての報告が必要となる「大口取引」の基準が厳しくなりました。例えば、個人の人民元の国際振り替え上限額(20万元以上)が新たに追加されました。中国では数十年前に比べると金融が進化し、現金を持ち歩かない個人が増加しています。クレジットカード決済、スマートフォン決済などが普及し、使用記録を掴みやすい環境が徐々に整っています。個人口座を利用した脱税等を防ぐため、政府はあらゆる抜け道を塞ごうとしています。

 

世界の不動産市場への影響

さらにNDRC(中国の国家発展改革委員会)は8月、特定のセクターで海外におけるM&A等を規制する方針を発表しました。セクターの中には、不動産市場も含まれます。

 

不動産サービス大手のCBREは8月22日のレポート”CHINA MARKET FLASH”内で、China still accounts for the largest source of capital in Asia Pacific and will continue to play a critical role in the global commercial real estate investment market. Outbound investment will continue but the pace of capital deployment is likely to slow as investors adjust to the new rules and finetune their investment strategies.
(中国は今後もアジア太平洋地域の商業用不動産、さらには世界各国の不動産投資マーケットにおいて重要なプレーヤーであり、その資本は大きなリソースになるが、新たな資本規制ルールに投資家が適応するまで、国外への投資のペースはややスローになる可能性がある。)とコメントしています。
中国の不動産ポータルサイトJuwai.comが発表したTop 10 countries for Chinese property buyers in 2017によると、2017年の中国人の国外投資は、(1位)アメリカ、(2位)オーストラリア、(3位)タイ、(4位)カナダ、(5位)イギリス、(6位)ニュージーランド、(7位)ドイツ、(8位)日本、(9位)マレーシア、(10位)スペインと各国に及びます。

 

法人、個人に対する一連の資金の流出規制は、世界各国の不動産投資市場で大きな存在である中国のプレゼンスを揺るがすのではないかとかと考えられています。既にオーストラリアでは、2017年の第1四半期の中国からの投資金額が、同時期と比較すると10%近く減少しています。経済成長の鈍化、人民元安などの経済問題を抱え、あらゆる対策で自国からの資金の流出を規制している中国当局の動きが世界の不動産市場にどの程度のインパクトを与えるか、今後が注目されています。

 

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