中国人投資家のアメリカ不動産投資が減速

            

中国人投資家のアメリカ商業用不動産投資が減速

アメリカ商業用不動産の調査会社であるリアルキャピタルアナリティクス社の調査によると、2018年第4四半期の中国人投資家によるアメリカ商業用不動産の投資額は、売却額が購入額を8億5,400万ドル上回った(売り越した)ことがわかりました。中国人投資家のアメリカ不動産売り越しは3四半期連続となっており、中国人投資家によるアメリカ不動産投資は減速している様子が伺えます。

 

なお、2018年通年で見た中国人投資家によるアメリカ商業用不動産投資は26億3,000万ドルの買い越し(購入額が売却額を上回った)となっており、2018年の第2四半期以降、急速に売り越しが進んだことが伺えます。
また、2018年通年の買い越し額は、ピークであった2016年(約191億ドル)の約7分の1の金額となっており、この3年間で投資額が著しく減っています。

 

中国政府による資産流出抑止政策

中国の通年GDPは2018年度で6.6%となっており、ピークであった2010年から4%程度減少しています。中国政府は、主にGDP成長率の鈍化を背景とする資産流出抑止政策を推し進めており、特にアメリカ不動産へ多額の投資を進めていた複数の大手企業に対して投資拡大計画を見直すよう圧力をかけています。
これまでは主にニューヨーク・ロサンゼルス・サンフランシスコ等へ中国人投資家の投資が集中していましたが、こういった政府の政策や米中貿易摩擦等の影響により、上記のようなアメリカの中でも不動産価格の高いエリアに位置する不動産が多数売却されており、売り越しへつながっている物と見られます。

 

他方、アメリカの不動産仲介大手であるクシュマン・アンド・ウェイクフィールド社によると、それでも一部の中国人投資家はまだアメリカの不動産投資に関心を持っているとのことです。ただ、これまでの傾向としては高層ビルやステータスの高い物件が特に好まれていたものの、最近では、小規模な店舗や倉庫などステータスは無くても確実に運用益を見込める物件が好まれる傾向が強いとの事です。

 

続きは、ステイジアキャピタルホームページにてご覧ください!

http://stasiacapital.com/market/20190215

 

 

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米国の住宅事業拡大に重きを置く大和ハウス

            

Daiwa House has put a strong emphasis on expansion in the U.S. housing market

米国の住宅事業拡大に重きを置く大和ハウス

 

大和ハウスが子会社を通じてジョージア州とサウスカロライナ州に進出

大和ハウスは2017年12月27日のニュースリリースで、米国における戸建住宅販売エリアの拡大を発表しました。同社は2017年2月に米国の住宅会社であるStanley-Martin Communities, LLCを買収して子会社化しましたが、今回はその会社を通じて事業を拡大するということです。

 

Stanley-Martin Communities, LLC(大和ハウスの子会社)が、米国で戸建住宅事業を行うFD Communities, LLCと事業譲渡契約を締結し、ジョージア州アトランタおよび、サウスカロライナ州チャールストンにおける住宅事業を、2018年1月下旬に譲り受ける予定です。

 

今後の成長が見込まれるジョージア州とサウスカロライナ州

大和ハウスの新たな戸建住宅の販売市場として選ばれたジョージア州とサウスカロライナ州は、人口も雇用も毎年安定的に増加しており、中間層の世帯所得水準も高く、今後の成長が見込める住宅市場の一つとして魅力的な進出エリアになります。

 

ジョージア州はアメリカ南部に位置し、都市圏人口は580万人を誇ります。コカ・コーラやデルタ航空、CNNが本社を構える南部の主要都市です。サウスカロライナ州チャールストン・ノースチャールストン・サマービル都市圏の人口は約60万人で、美しく歴史が息づく街として知られ、近年急速に住宅市場が成長しました。

 

アメリカでの事業拡大を続ける大和ハウス

大和ハウスは2014年にアメリカのテキサス州フォートワースの賃貸住宅事業に参画したのち、イリノイ州シカゴ、マサチューセッツ州ボストン、ワシントン州シアトルと米国での事業エリアを拡大してきました。2017年に子会社化したStanley-Martin Communities, LLC社はアメリカ東部地域であるにバージニア州、メリーランド州、ノースカロライナ州で戸建住宅を行っています。さらに今回FD Communities, LLCとの事業提携により、ジョージア州とサウスカロライナ州をカバーした事で、大和ハウスの事業エリアは一層拡大しています。

 

大和ハウスは海外展開を成長戦略の基軸としており、米国はその中心に位置付けられています。戸建て住宅を増やし、アメリカでの2018年度の売上を1000億円に引き上げるそうです。

 

続きは、ステイジアキャピタルホームページにてご覧ください!

http://stasiacapital.com/market/20180201

 

 

 

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アメリカの2018年住宅市場予測 パート2

            

US housing market 2018 Predictions Part 2

アメリカの2018年住宅市場予測 パート2

 

前回に引き続き、米大手住宅情報サイトZillowのチーフエコノミストによる2018年のアメリカの住宅市場の予測をご紹介します。

 

前回ご紹介した予測は、以下の通りです。

 

(1)2018年は比較的安い価格帯の住宅在庫不足が進み、はじめて自宅を購入する人々への影響がより深刻になる。
(2)これらのニーズを受け、高級住宅を供給していた住宅メーカーも、はじめて自宅を購入する人向けの住宅開発に動き出す。
(3)手ごろな価格帯の住宅開発が郊外を中心に進むため、ミレニアル世代は郊外へ移り住む。

 

 

【2018年の予測】

 

4) Many homeowners will remodel rather than sell: 
●買い替えより、リフォームをする人々が増える

既に自宅を所有している人は、物件を買い替えるよりも、今の自宅をリフォームすることを選ぶのではないかと予想されています。2018年も住宅在庫が少ない状況が続くため、気に入った家を見つけて購入するということがとても難しいマーケット環境にあります。Zillowのレポートではこれを”the musical chairs phenomenon”(椅子取りゲームのような現象)と表現しているそうです。

 

一般的に米国では手狭になった自宅を売却し、「買い替え特例(1031 エクスチェンジ)」という税制を活用して売却益に対する課税を繰り延べ、もっと広くて高価な家に住み替えていくのがこれまでの大きな流れですが、住宅の供給不足を受け、買い替えの代わりに既存の自宅に手を加え、快適に住めるように工夫する人々が増える予想です。

 

5) Baby Boomers and millennials will drive home design: 
●ベビーブーマーと、ミレニアル世代が住宅のデザインを左右する

今後高齢化していくベビーブーマーと、これから子供が生まれるなどして家族構成が変化するミレニアル世代は住宅に対して求めるものが似ていると考えられています。

 

6) Homes prices will continue to grow, but at a slower pace: 
●住宅価格は値上がりするが、ゆるやかな上昇である

Zillowの 住宅価格予想調査(Home Price Expectations survey)によると、2018年は供給不足が主な原因で住宅価格は4.1%上がると考えられています。1年で「通常」とされる伸び率の3%に比べると上昇率は高いですが、近年続いてきた6.9%前後の上昇と比較すると、ゆるやかになる予定です。

 

続きは、ステイジアキャピタルホームページにてご覧ください!

http://stasiacapital.com/market/20180125

 

 

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アメリカの2018年住宅市場予測 パート1

            

US housing market 2018 Predictions Part 1

アメリカの2018年住宅市場予測 パート1

 

米大手住宅情報サイトZillowのチーフエコノミストが、2018年のアメリカの住宅市場で予想される6つの項目をテーマにレポートをリリースしました。Zillowは2010年に設立されたアメリカ(シアトルが本社)の会社ですが、全米各地の物件情報に関して大量のデータを保有しており、市場のリサーチのクオリティも高い事で有名です。

 

Zillowの2018年の予測を理解する上で、世代を表すいくつかのキーワードを知っておく必要があるので、まずはそれらについて触れておきます。

 

ベビーブーマー、ジェネレーションX、そしてミレニアル世代へ

不動産に限らずどのようなアメリカの市場調査レポートを見ても、ベビーブーマー、ジェネレーションX、ミレニアルなどの世代を表すワードがよく使用されています。

 

まずは、全米で多くの割合を占めるベビーブーマー(1946〜1964年生まれ)と呼ばれる世代です。彼らは第二次世界大戦後のベビーブーム時代に生まれ、今の米国を形成する経済や文化の担い手であり、米国の消費をけん引しています。

 

ベビーブーマーの後に登場したのが、ジェネレーションX(1965〜1980年生まれ)と呼ばれる世代です。TV等のメディアからの情報量が増加した時代の影響を受けています。彼らは核家族化が進んだ世の中に生まれ、家族やパートナーに対して、ベビーブーマーよりも執着心が無いと言われています。社会人になってから、好景気と不景気の両方を経験しています。

 

そして、ジェネレーションXの後に生まれたのが、ミレニアル世代(1981〜2000年生まれ)です。ジェネレーションYとも呼ばれているこの世代は、アメリカの総人口のうち4分の1を占める最大の人口群として注目されているそうです。

 

【2018年の予測】

 

1) Inventory shortages will drive the housing market: 
●住宅の供給不足が大きな影響を及ぼす

住宅市場の供給不足は、2018年も引き続き大きな問題になりそうです。アメリカ全体では、1年前とくらべ約12%も住宅在庫が減少しました。さらに、現在マーケットで販売されている物件の半数以上は平均よりの価格の高い高級住宅であるというデータもあり、こうした価格帯の住宅は、はじめて自宅を購入するfirst-time home buyersには手の届かない物件です。

 

2) Builders will turn their focus to entry-level homes: 
●各住宅メーカーは、はじめて自宅を購入する層に向けた商品供給に動き出す

これまで収益性を優先し、比較的高級な住宅を供給してきた住宅メーカーは、今後ミレニアル世代を中心としたfirst-time home buyersの住宅購入ニーズを受け、より安価な価格帯の住宅開発を増やしていく動きが高まるのではないかと予想されています。リーズナブルな物件を探し求める層が増えるにつれ、住宅メーカーはこの需要を無視できなくなるということです。

 

3) Millennials will move to the suburbs: 
●ミレニアル世代は、都市から郊外へ移り住む

住宅メーカー各社が、はじめて自宅を購入する人々でも手が届く価格帯の住宅を開発する際、ビジネスの中心地のある都市エリアは既に土地が高騰しているため、郊外での住宅開発をしていくだろうと予測されています。その結果、郊外で開発された住宅を購入する多くのミレニアル世代は都会を離れ、引っ越しを余儀なくされます。ミレニアル世代は通勤が楽なビジネスの中心エリアに好んで住み、車も所有しない傾向にありますが、はじめての自宅の購入を機に郊外へ移り住み、車も購入してマイカー通勤をする人々が増える予想です。

 

続きは、ステイジアキャピタルホームページにてご覧ください!

http://stasiacapital.com/market/20180118

 

 

 

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ニューヨークマンハッタンの商業開発最新トレンド

            

New Trend: Commercial real estate development in Manhattan
ニューヨークマンハッタンの商業開発最新トレンド

 

約25年ぶりに商業用不動産開発が活況

2017年8月29日のThe Wall Street Journalによると、ニューヨークのマンハッタンでは、オフィスなどのいわゆる商業用不動産開発が25年ぶりの活況を見せています。日系デベロッパーもその一部を担っています。たとえば東急不動産は、最高級オフィス地区として知られるパーク・アベニューで、オフィスビルの再開発事業に参画しています。また、三井不動産は近年開発が進んでいるマンハッタン西側のハドソン・ヤード地区で、合計約11haもの巨大開発に参画しています。

 

マンハッタンの既存のオフィスビルの老朽化

ニューヨークにある既存のオフィスビルは、世界中の大都市と比べても築年数が経過しています。例えばパーク・アベニューに並ぶ既存のオフィスビルの多くは1950〜60年代に建てられたものです。オフィスビルの象徴であるロックフェラー・センターに至っては、1930年代の建築です。マンハッタンのオフィス賃料は全体としては1年前からおおむね横ばいですが、古いビルに新しいテナントが入居する際のリフォーム費用がかさむため、実質の賃料は下落しています。新しいビルは設備も優れていることから、マンハッタンの西側で開発が進む新築ビルが近年人気を集めています。

 

オフィスの「高密度化が進む」

最近のもう一つの傾向として、金融サービス企業や法律事務所などを中心にオフィスの「高密度化」が進んでいます。オフィスの個室が狭くなったり、廃止されたりと、多くの企業はオフィス面積を従業員1人当たり175平方フィート以下で考えているようです。

 

マンハッタンに特化した大手不動産投資信託

マンハッタンの商業用不動産市場のトレンドを知る上で、大手不動産投資信託の2社であるボルネード・リアルティ・トラスト(VNO)とSLグリーン・リアルティ(SLG)の動向を分析するという方法があります。この2社はマンハッタンに特化した経営をしています。

ボルネード社の株価は今年の初めから12%下落、SLグリーン社は約10%下落していますが、両社のREITの利益指標であるFFO(ファンズ・フロム・オペレーション)は、2018年に1桁半ばの成長が見込まれるため、現在の株価には割安感があるそうです。

 

ボルネード社の時価総額は140億ドル、ニューヨーク資産の純営業収益は過去10年で2倍に増加し、業界でも上位の業績を上げています。

 

SLグリーン社はニューヨークにあるオフィスの最大の保有会社です。積極的な売買を行うことで知られており、マンハッタンの119棟のオフィスビルに持ち分があります。最近では、新規の賃借契約時に賃料をこれまでより約15%引き上げることで、恩恵を受けています。

 

続きは、ステイジアキャピタルホームページにてご覧ください!

http://stasiacapital.com/market/20171012

 

記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)

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