マレーシアのジョホールバルで大規模ショッピングモールが増加!

            
“More retail stock added to Iskandar Malaysia”
マレーシアのジョホールバルで大規模ショッピングモールが増加!
 

2015年11月27日のBusiness Times Singaporeによると、ジョホールバルで進んでいる「イスカンダル計画」の中心エリアのある金融・経済ゾーン(A地区)で、複数のメガモールの建設が予定されており、今後2年〜3年の間にリテール市場が拡大していくとの事です。



「イスカンダル計画」とは?
ちなみにイスカンダル計画とは、マレー半島の最南端に位置する街のジョホールバル一帯に巨大都市を建設する計画です。マレーシア政府とジョホール州政府が進めている総投資額約10兆円のプロジェクトで、開発期間は2006年〜2025年とされています。同エリアに進出する企業は、政府の認定を得られた場合、所得税の10年間の控除などの優遇措置を受けることができます。(業態により優遇措置は異なります。)


※(イスカンダル計画は以下のような5つのエリアのゾーニングがあります。)

A地区 ジョホールバル市街地を中心とした金融および経済ゾーン

B地区 商業地域であり教育や医療に力をいれている新都市ゾーン

C地区 タンジュンプルパス港などがあり西玄関口開発が続く物流拠点ゾーン

 D地区 化学や電気電子などの製造メーカーの工業団地ゾーン

E地区 ハイテク分野、サイバー産業の誘致が進むスナイ空港周辺ゾーン



さて、イスカンダル計画の中心部のA地区に近い大規模なショッピングモールは、JOHOR BAHRU CITY SQUAREを含め、リテールテナントの稼働率が80%を超える高い水準となっています。


 
ロケーションが明暗を分けるショッピングモールの賃料

平均的なジョホールバルのショッピングモールの月あたりの賃料単価は20リンギット以下/SQF(平米あたり6000円以下)なのですが、JOHOR BAHRU CITY SQUAREは、税関審査場に直結する便利なロケーションである事から、リテールテナントの賃料単価が50リンギット/SQF (平米あたり約15,000円)と平均の2倍以上です。商業施設でも住宅と同様、やはり立地がとても重要といえます。
 
ジョホールバルのショッピングモールの中には、マレーシア経済の後退の影響を受け、買い物客の需要が縮小してきている店舗もあります。例えばB地区にあるメディニモール内にあるいくつかの店は客足減った影響でシャッターをおろしています。

 
マレーシアの大手不動産コンサルティング会社KGVのダイレクターは、「リンギット安が続き、生活費が上昇しているので、ジョホールバルの消費者の需要は今後も減少傾向が予測される」とコメントしています。

 

続きは、ステイジアキャピタルホームページにてご覧ください!

http://stasiacapital.com/market/20151210

 

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マレーシア、2015年4月より6%GSTを本格導入

            
すでにご存知の方も多いと思いますが、昨年の10月に、
マレーシアにてGST(=Goods and Service Tax)の本格導入がアナウンスされました。
いわゆる消費税に当たるような税金です。
現時点ですでに存在しているものですが、今年4月1日より対象の課税内容が拡大され、
ローカルの人々の日常生活にも影響が広がります。

とは言うものの、”課税対象外”とされる品目は、かなり幅広く設定されているようです。
コーヒー等の嗜好品も含めた各種食料品や、
医療・教育サービス等、生活に密着するような品物については、
課税対象外とされているものが多くなっています。
一方で化粧品は課税対象となるなど、細かい分別が行われているようです。

不動産に関しては、
居住用不動産については課税対象外/商業用不動産については課税対象、
となっています。
また住宅建築に係るコンクリート・レンガ等の資材や、
クレーン等の重機(レンタル含め)は課税対象になるため、
建築コストは最低でも2.1%〜2.2%程度は上昇するのではないか、
という見方もあります。
こういったコストの増加が住宅価格の上昇に直結するかは現時点では不透明ですが、
価格の急激な変動には結びつきにくいのではないか、
という見方が現地では大勢のようです。

ところで、マレーシア不動産を購入した方には、
具体的にどのような影響があるでしょうか?
一番明確になっている影響は、
いわゆる「内装費用」が課税対象となってくることです。
お部屋に備え付ける家具・装飾品などには6%課税されますため、
これまでに比べると純粋にコスト増となります。

現在まさに引渡し段階にさしかかっている皆様には、
お部屋への内装を検討される場合、お早めに意思決定を頂き、
3月中には発注→費用の半額程度のお支払いを完了させることで、
取引として課税前に発生しているものとして確定することをお勧めしています。


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マレーシアの魅力を「動画」でお届けします!

            
弊社が海外不動産を取扱い始めたのは、中国不動産が原点。
そしてその次に、事業拡大の大きなキーポイントになったのが
「マレーシア不動産」でした。

2012年頃は、歴史的な円高も協力な後押しとなって、
ほんとうに沢山のお客様にマレーシアに来ていただき、物件をご購入頂いておりました。
弊社では、現在東南アジアエリアにおいて、
マレーシアだけでなく、タイ・フィリピンのお取り扱いも始めているため、
「ステイジアさん、マレーシアはもうやらないの?」と言われることも出てきました。

マレーシア不動産、もう旬は終ってしまったの?
…いえいえ、そんなことは決してございません!
確かに円高局面はいったん終わりを迎えましたし、
マレーシア国内の投資規制にも様々な変更がありました。
しかし現在も、マレーシア不動産には語り尽くせない魅力が詰まっています。

ここで気になる点がひとつ。
実は”マレーシアに行ったことがない”という方も、かなり多いのでは、と思います。
弊社にお越しいただくお客様でも、タイに行かれたことのある方は多数にのぼりますが、
マレーシア渡航経験がある、というのはなかなかのレアケース。
日本人にとって意外にも!?あまり身近に感じられていない国、なのかも?
(住みたい国ナンバーワンなのに、個人的には意外です!)
つまりどんな国なのか分からなければ、
物件を持つイメージもいまいちわかないですよね。

そこで弊社スタッフ達は考えました!
「物件については勿論だけど、やっぱりまずはマレーシアの魅力を知ってほしい!」
「日本からのフライトは7時間。時差はないとは言え、
なかなか実際に訪問するハードルは高い…?」

…それならば!
という訳で、弊社ではマレーシアをより身近に感じていただけるように、
マレーシアをご紹介する動画を撮影してまいりました!

★マレーシアの魅力 (You Tubeサイトに飛びます。)

かなり手作り感が溢れておりますが(汗)、撮影・出演・編集全て、
弊社スタッフにて行っております!
(滞在中、楽しくてちょっとはしゃいでいるシーンなんかもありますが、
そんなにウキウキしてしまうんだな〜!という点でもマレーシアの魅力を感じて頂ければ幸いです。笑)
マレーシアに行ったことのある方も、まだ未知の国でらっしゃる方も、
ちょっとした気分転換に、小旅行気分を味わって頂ければ嬉しいです。

そして、Sunway GEOの販売を開始したのに併せまして、
マレーシア現地を視察するツアーも組んでおります!
ツアーご紹介ページ → http://stasiacapital.com/sunway_tour

これから成長を続けていく若い国に資産を持つ、という意味で、
マレーシア不動産にはまだまだ魅力があります。
ただ、竣工してくる物件も増える中での冷静な物件えらびは、
以前より更に重要になってきていると思います。
また、購入後のアフターケアがどれだけ整っているかというポイントも重要ですね。

ステイジアとして、マレーシア不動産には変わらず熱い視線を送っていますよ!
という部分が伝われば嬉しいです。

ブログではしばらくマレーシアのお話が続きましたので、
次回は別な国の不動産のお話をしたいと思います!

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マレーシア不動産「Sunway GEO」の日本向け住宅販売会、開催しました!

            
7月6日(日)に、マレーシア(クアラルンプール)で計画される、
「Sunway GEO(サンウェイ ジオ)」という物件の販売記念イベントを、
東京国際フォーラムにて開催いたしました。
 
私どものWebサイトでも、力を入れて情報掲示して参りました「Sunway GEO」の発表会ですが、
日曜日の午前中という時間帯にも関わらず、非常に多くの方にご来場を頂きました。
今週末の7月13日(日)には、第二回目が同様に大阪でも開催されます。 
↓7月6日当日の会場の様子

 
本プロジェクトは、マレーシアを代表するデベロッパーであるSunway社が主体となり、
三井不動産もジョイントベンチャーの形で参画されています。
Sunwayさんからはこのイベントのために4名の方に来日頂き、
三井不動産さんからも国内外の拠点より複数の方にご参加を頂きました。
ご来場頂いた方々には、開発を行うデベロッパーのメッセージを直接お聞きいただける、
貴重な機会になったのではと思います。
 
当プロジェクト、マレーシア現地では、既に7%の値上げがされたにも関わらず、
マレーシア人のみでほぼ完売したそうです。
現地では、おとなりに建つ「Sunway GEO 2」という新物件も計画されており、
そちらの先行予約もマレーシア人のみを対象に行われていますが、
先行予約分は完売という人気ぶりだそうです。
(このSunway GEOよりも15%程度も価格が高い設定にも関わらず、です!)
 
このように、外国人購入者層に頼らずとも販売容易な状況にも関わらず、
今回「Sunway GEO」については、購入を日本人に限定したユニットが、
実は一定数割り当てられています。
それはなぜか、といいますと、
「Sunway GEO」が建てられる「サンウェイサウスキー」という街の成り立ちに理由があります。
サンウェイサウスキーというエリアは、
巨大ショッピングモール、アミューズメントパーク、私立病院、
大学、インターナショナルスクール…などなど、
生活に必要なものがぎゅっと集まっている、
広大な”まちづくり”が行われているプロジェクトです。
そしてその全てを、デベロッパーであるSunway社がプロデュースしています。
 
上記のように非常に便利であり、セキュリティ面なども含め環境が良いため、
もともと国際色豊かなエリアになる可能性を強く秘めています。
そんな魅力的なサウスキーの街に、
「将来的にロングステイ等で日本人にも実際に住んでもらいたい!」
という想いを、Sunway社の会長自らがお持ちでいらっしゃるそうです。
マレーシアはもともと親日性の強い国ですが、
日本人が住むエリアは治安もよく、グレードが高いと見なされる傾向にもあり、
積極的に日本人購入者を誘致しているような状況です。
つまりは逆に言うと、日本人が住む上で満足できる環境である、という点に、
Sunway社としては自信を持っているということです。
そこに三井不動産さんが参画されることにより、
今回の具体的な販売プランが実現しました。
 
また以下少し一般的なお話になりますが、海外の不動産、
特にプレビルドと言われる未竣工の物件を計画段階で取得する場合には、
「竣工リスク」が存在します。
つまり、計画通りに建物が建つか、そもそもちゃんと竣工するのか、
デベロッパーが竣工前に財政破綻などして計画が頓挫しないか…etc、
海外の新興国での計画なだけに、心配な点はどうしても発生します。
基本的にいちど支払った物件代金は、この竣工リスクにさらされるわけですが、
このリスクヘッジはデベロッパー選びでしかできません。
その点について、マレーシアと日本を代表するデベロッパーの共同開発であり、
マレーシアでも代表的な街づくりプロジェクトである今回の計画は、
絶対はないものの、相対的に安心感のあるプロジェクトだと言えるでしょう。
 
 
上記のように「Sunway GEO」プロジェクトには、
この狭いスペースでは語り尽くせない魅力が詰まっています!
ご興味のある方は、是非一度以下のご案内をご覧ください。
(写真も沢山ございます!)
http://sunway-geo.com
↑大阪セミナーにはまだ空席がございますので、こちらからのお申込みも頂けます。 

当記事でご紹介した日本人向けユニットは、
残り20ユニット程度となって参りました。
わたくし共が今、マレーシアでベスト!と信じるプロジェクトですので、
ぜひこの機会にマレーシアに目を向けてみてください。


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マレーシアの新築物件引渡時の施主検査 -マレーシア管理セミナー-

            
日本で、築マンションを購入された方はご経験があると思いますが、
新築物件の引き渡しを受ける前に、
「施主検査」という、物件の仕上がり状況を確認し、
手直しが必要なところがあれば指摘する、状況チェックの機会があります。
この施主検査、マレーシアの新築物件においても同様の機会はありますが、
日本の場合とはタイミングややり方が異なるので、この場でご紹介します。

日本での施主検査は、引渡日の前に行われることが通常ですが、
マレーシアでは引渡日当日に行われます。
鍵やセキュリティカード、リモコン、各種取り扱い説明書などの引渡を受けた後、
デベロッパー、ゼネコンの担当者とともに、室内をみてまわり、
指摘箇所をメモしていきます。
デベロッパーによって仕上がりの善し悪しは異なりますが、
比較的仕上がりで良い場合であっても、おおよそ20カ所くらいの指摘が出ます。

デベロッパーはこの指摘箇所の修繕を行うわけですが、
引渡を受けた鍵のうち1本を預かり、1ヶ月程度かけて補修を行います。
物件の竣工後に「内装や家具を入れて、自分で居住する」「賃貸に出す」
という計画をされている方は、この補修が完了してから内装工事となるため、
この補修期間中に内装や家具の内容を決めたり、賃貸の募集活動を先行して開始したりと、
時間を有効に使った手配をするとよいと思います。

・竣工から引渡まで一定の時間がかかる
・引渡を受けてから補修が完了するまで時間がかかる
…というように何かと時間を要するわけですが、
事前に認識できていれば、いろいろと準備や心構えもできると思います。
少しでもご参考になれば幸いです。


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