アメリカでは、北東部にラストベルトと呼ばれる工業地帯があります。この地域ではアメリカにおける重工業と製造業が多く集積しており、工業地帯が多数存在します。当該地域に含まれるのは以下のエリアです。
インディアナ州・オハイオ州北部・ミシガン州デトロイト周辺・ウィスコンシン州ミルウォーキー周辺・イリノイ州北東部・ニューヨーク州バッファロー周辺・ペンシルバニア州など
製造拠点の南部へのシフトと北部における工業の衰退
当該地域では、ペンシルバニア州や近隣のテネシー州などで石炭が産出することから重工業が発展し、またデトロイトを中心として自動車産業などが発展していました。しかしながら、1970年代に入ってから貿易の自由化や製造業を外部委託する動きなどが加速していき、次第に工業の拠点は南部へとシフトして行きました。
ミシガン州・オハイオ州では自動車産業の従事者が2000年以降減少していったのに対し、アメリカ南部のアラバマ州では2000年以降従事者が増加しています。アラバマ州では計画的な税金優遇措置を実施して海外自動車メーカーの誘致に力を入れており、昨年1月にはトヨタとマツダが合弁組み立て工場の建設を決定し、年間4,000人の従業員を雇用すると発表しました。2021年の工場完成が予定されているそうです。
結果的に、北部の工業地帯では産業構造そのものが変化を見せ始め、それまでの製造業や重工業などからサービス業が産業の中心となっていきました。特に、デトロイトにおける自動車産業の衰退は世に知れ渡るところとなりましたが、閉鎖する工場などが増えていき、当該地域はRust Belt(=錆びついた地帯)と呼ばれるようになりました。
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]]>インターネット通販大手のAmazon.com(以下「アマゾン」)は、アメリカ・テキサス州オースティンのテクノロジーハブで新たに800人の技術職従業員を採用する方針を明らかにしました。第二本社候補地の有力候補(一旦ニューヨークが建設地として決定されたものの、現地の反発を受けて撤回)となっていたオースティンの事業拠点を拡大するものです。アマゾンはこの4年間でオースティンにて1,000人の従業員を採用していますが、更なる増員を図るそうです。
給与水準の高い地域
今回アマゾンが従業員を増員するオースティンの拠点は、オースティンのTravis County(=トラビス郡)に位置しています。アメリカの統計であるU.S. Censusによると、当該地域では平均週給が$1,226となっており、全米平均の$1,055を2割近く上回ります。
なお、Austin Chamber(=オースティン商工会議所)によると、年収についても2017年度の世帯年収全米中央値が$60,336であるのに対し、オースティン経済圏の世帯年収中央値は$73,800と全米平均を約$13,000上回ります。
また、職種別の平均時給へ目を向けると、オースティン在勤のコンピューター・ハードウェアエンジニアの平均時給は$60.47となっており、全米平均の$57.52を上回っていることから、当該地域で勤務するエンジニアには比較的評価が高く、優秀なエンジニアが多いことが解ります。
オースティンは「シリコンヒルズ」と呼ばれていて、DELL・IBM・Samsungなど世界的なIT企業や電子機器メーカーが多数オフィスを構えており、このような大手企業に勤める優秀なエンジニアがこの地域の平均収入を引き上げています。また、iPhone等で知られるITメーカーのApple(以下「アップル」)もオースティンの拠点を増設する計画を昨年末に発表しており、各企業の拡大とともに、オースティンで高所得者が増えていく期待が高まります。
参照記事:2019.1.22 Appleがテキサス州オースティン及びアメリカ各地のオフィスを拡大
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http://stasiacapital.com/market/20190329
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タイでは、3月24日に約5年ぶりとなる下院総選挙が実施されました。2014年5月にタイ王国軍がクーデターを宣言して以降初めての総選挙となり、クーデター以降、これまで政権を握ってきた王国軍からの民政移管が目的とされていましたが、事実上、親軍政政党とクーデター時に政権を掌握していたタクシン元首相派との争いとなりました。
親軍政政党が有利
タイの選挙管理委員会が25日に発表したところによると、下院定数500のうち350を占める小選挙区の暫定結果ではタクシン元首相派のタイ貢献党が首位となっています。しかしながら、親軍政政党の国民国家の力党が他政党へ連立交渉を持ち掛けて、軍が政権を維持するという見方が広まります。
連立政党による政権維持が実現した場合は、軍政のプラユット暫定首相が続投する可能性が濃厚となります。
タイ地方と都市部との争い
タクシン氏は携帯電話ビジネスで成功、実業家として知られるようになった後、1994年に外相に抜擢されて政界へ進出、1998年に豊富な資金力で現職議員を集めて愛国党を結党すると、2001年の総選挙で政権第1党となり、連立政権を組織して首相となります。
タクシン氏が首相就任する前までのタイでは、経済成長を最優先することで貧困を含めた様々な問題の解決を図ろうとする方針のもと、タイ政府がバンコク周辺のインフラ整備を進めて外貨導入・輸出振興策を強化し、都市部や製造業・サービス業は一定の発展を遂げていました。しかしながら、これは農村部・貧困層向けの政策としては不十分で、経済成長による恩恵は社会全体へ行き渡ったと言えませんでした。また、1997年7月のタイバーツ(通貨)暴落に端を発した経済危機により、経済成長率も悪化しています。
タクシン氏は、それまで後回しにされてきた農村開発や貧困層支援による所得格差是正政策などを経済政策の目玉として掲げ、農村部・貧困層の支持を獲得して選挙で大勝、政権を獲得するに至りました。政権獲得後の主な政策は「補助金の支給」、「実質的なコメの買い上げ」など貧困層や農村部へのばら撒きと言えるものが多く、恩恵に預かれない都市部の中間層などが反発してデモを起こすと、既得権益を守ろうとする軍部が混乱に乗じてクーデターを起こしました。しかしながら、クーデター後に選挙が実施されるとタクシン派が勝利するため、選挙でタクシン派が勝利、軍部がクーデター、再度選挙が行われるといった流れを繰り返して来ました。
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http://stasiacapital.com/market/20190327
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中国では、今月初頭、国会に当たる第13期全国人民代表大会会議が開始されました。李克強首相は、政府活動報告にて2019年の経済成長率を6.0〜6.5%に設定すると表明しました。これは、2018年の経済成長率がこれまでよりも下がった(6.6%)ことを受けてのものです。なお、中国における目標経済成長率の引き下げは2年ぶりとなるそうです。
李首相は経済成長目標を引き下げる一方で景気対策にも言及しており、特に景況感が悪化している製造業と中小企業の税負担を軽減するため、大規模な減税を実施すると表明しました。
中国の輸出額が減少
アメリカの経済紙ウォールストリートジャーナルによると、今年2月の中国の輸出額(ドル建)は前年同月比で20.7%減少したとのことです。中国では、毎年1月〜3月に旧正月があるため(2019年は2月5日〜10日前後が該当)、この時期の各経済指標は下がりがちですが、1月と2月とを合わせた数字で見ても、輸出額は前年同期比で4.6%のマイナスとなっています。中国の輸出先は、輸出額全体の約20%をアメリカが占めており、次いでEUが約15%を占めています。2019年1〜2月の中国によるアメリカ向けの輸出額は、貿易摩擦の影響を受けて前年同期比で9.9%のマイナスとなります。
中国の輸出品目は、機械・輸送機器が全体の40%〜50%と半分前後を占めています。これは、部品・素材を安く輸入してから安い賃金・コストで組み立てた後に完成品を輸出するというモデルで輸出額を伸ばしてきたものですが、人件費の上昇と人民元高によって全体的なコストが増加しており、近年では製造業者の利益を圧迫しています。この変化を受けて、中国の製造業界ではベトナムなどへ製造工場を移す企業が増えるそうです。
中国国内におけるインフラ投資が減速
上記の変化を受けて、特に中国国内における2018年のインフラ投資額は前年比3.8%プラスとなったものの、2017年度は前年比19.0%プラスであったことを鑑みると大幅に減速しています。実際、中国国内の工業設備稼働率は76%となっており、設備稼働率の低下がインフラ投資の減速を裏付けます。
また、インフラ投資を含む固定資産投資に目を向けると、2018年は前年比で5.9%増えていますが、2017年の対前年比7.2%と比較するとこちらも減速している様子が伺えます。これらのデータから、経済成長率の鈍化と貿易摩擦の影響は少しずつ広がってきていることが伺えます。
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http://stasiacapital.com/market/20190318
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2018年のオアフ島では、販売戸数は減少だが、価格は上昇
ホノルルリアルター協会 (HBR) は、2018年12月のオアフ島の既存住宅販売は、戸建ての中間価格 (Median Sales Price) が5%上昇して788,000ドルになり、販売戸数は昨年同月比で28%減少したと発表しました。
12月の戸建ての販売戸数は259戸と、2017年12月の361戸から28.3%減少しました。既存住宅の中間価格は788,000ドルとなり、2017年12月の750,000ドルから5.1%上昇しました。コンドミニアムの販売も同様に減少し、販売戸数は440ユニットと2017年12月の461ユニットから4.6%減少しています。中間価格は398,500ドルとなり、2017年同月比で1.6%下がりました。
物件が市場に出てから成約するまでの日数を示すDOMは、戸建てが12月は30日と2017年の20日から延びており、コンドミニアムも同様に18日から25日へと延びています。マーケットがスローダウンしているように見えますが、米国全体で比較すると1ヶ月以内での成約は極めて早い水準です。
販売可能な物件数 (在庫数) は、2018年12月は戸建てが2.8ヶ月分となり、2017年12月の2.1ヶ月分から33.3%増加し、コンドミニアムも同様に2.3ヶ月分から2.9ヶ月分へと26.1%増えています。
中間販売価格を左右する成約価格は、戸建てがリスティング価格(=売主が提示する売出し価格)の98.6%、コンドミニアムが99.6%と、それぞれ2017年12月よりも1.2%、2.0%上昇しました。2018年通年として、物件の販売戸数はともに減少しました。戸建ての販売戸数は2017年が3,908戸、2018年は3,609戸で7.7%の減少、コンドミニアムは2018年が5,679ユニット、2017年が5,824ユニットで2.5%減少しました。しかし中間価格は、戸建てが755,000ドルから790,000ドルへと4.6%上昇し、コンドミニアムも405,000ドルから420,000ドルへと3.7%上昇し、戸建てとコンドミニアムの両方で価格が上昇しています。
11月のペンディングホームセールス・インデックスは0.7%減少
全米リアルター協会(NAR)は、全米の既存住宅販売の先行指数を表すペンディングホームセールス・インデックス(PHSI)の昨年11月の状況について、米国北東部と西部とで若干上昇したと発表しました。
PHSIは契約が成約した状況を表す指数で、全米では前月より0.7%減少して101.4ポイントで、10月は102.1でした。2018年通年では11ヶ月連続して減少しており、昨年対比では7.7%減少しました。
NARのチーフエコノミスト、Dr.ローレンス・ユン氏によると、現在のPHSIの状況は市場動向を正確に反映していないとして、「現在の成約指数は、モーゲージ(住宅ローン)利率などの上昇により、一時的にバイヤーがサイドラインに退いた状況で様子を見ているもの」と述べています。
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http://stasiacapital.com/market/20190311
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オーストラリアの不動産情報サイトrealestate.com.auによると、2018年のオーストラリア不動産価格は前年比で大幅に下落したとのことです。タスマニア州の州都ホバートでは前年比8.4%増と大きな伸びを見せましたが(AUD420,000=約3,318万円)、オーストラリアで最も不動産平均価格が高いシドニーでは5.9%価格を下げています(AUD840,000=約6,653万円)。その他、南部のメルボルンや西部のパースでも前年比で平均価格を下げるそうです。
※タスマニア州はオーストラリア本土の南東にある離島です。ホバートはその中でも南側に位置していて、観光業が産業の多くを占めます。
シンガポールの経済紙The Straits Timesによると、特に約18ヶ月前から中国人投資家による不動産投資が減少しており、シドニー南西部の郊外であるペンズハーストでは、平均住宅価格が前年比で約20%下落しています。
中国人投資家のオーストラリア不動産投資が減速
オーストラリア連邦政府の外国投資審査委員会によると、2017年以降18ヶ月間の中国人投資家によるオーストラリア不動産への投資額は、127億ドル(香港の投資家からの投資額を含む)で、2015年の約310億ドルと比較すると、その投資額を大幅に減らしています。これは、オーストラリア政府が外国人による自国不動産購入に対して規制をかけ始めたことも要因ですが、中国当局による資本流出抑制政策も影響を及ぼしていると見られるそうです。
オーストラリア政府は、長期滞在ビザを保有しない外国人は投資目的で中古物件を購入できないといった規制や、例えば新築の分譲コンドミニアム等であれば、全戸数の半分までしか海外投資家へ分譲してはいけないなどの規制をかけています。また、外国人による不動産購入に対して州ごとに税金が課されることになり、これも海外からの不動産投資を減速させる要因となっています。他方、中国政府は経済成長の伸び悩みに伴い、自国資本の海外流出に対して規制をかけています。
オーストラリア政府による海外投資家に対する数々の規制は、自国民による不動産の一次取得を促す目的で行われたものですが、今のところ狙い通りの効果はあまり表れていないと見られています。
※オーストラリアドルと日本円との為替レートについては、3月3日時点のレートを参照にしています。
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http://stasiacapital.com/market/20190305
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失業率及び平均賃金
調査会社であるTRADINGECONOMICS.COMによると、イギリスの失業率は2013年頃から下がり続けています。2016年6月には5.5%前後であったものの、2018年11月には4%まで下がっています。
また、ガーディアン紙によると、イギリスにおける平均週給は2016年4月以降右肩上がりを続けており、2018年11月には527ポンドとなっています。なお、2016年4月の平均週給は495ポンドです。
移民数の推移
イギリスのシンクタンクであるMigration UKの統計によると、2018年にイギリスへ流入してきた移民の数は273,000人でした。なお、2015年がピークで332,000人、2016年は248,000人、2017年は285,000人で推移しています。2015年から2016年にかけては約100,000人減りましたが、2017年にはまた増加しており、ここ数年の間、増減を繰り返している結果となります。
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http://stasiacapital.com/market/20190225
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アメリカ商業用不動産の調査会社であるリアルキャピタルアナリティクス社の調査によると、2018年第4四半期の中国人投資家によるアメリカ商業用不動産の投資額は、売却額が購入額を8億5,400万ドル上回った(売り越した)ことがわかりました。中国人投資家のアメリカ不動産売り越しは3四半期連続となっており、中国人投資家によるアメリカ不動産投資は減速している様子が伺えます。
なお、2018年通年で見た中国人投資家によるアメリカ商業用不動産投資は26億3,000万ドルの買い越し(購入額が売却額を上回った)となっており、2018年の第2四半期以降、急速に売り越しが進んだことが伺えます。
また、2018年通年の買い越し額は、ピークであった2016年(約191億ドル)の約7分の1の金額となっており、この3年間で投資額が著しく減っています。
中国政府による資産流出抑止政策
中国の通年GDPは2018年度で6.6%となっており、ピークであった2010年から4%程度減少しています。中国政府は、主にGDP成長率の鈍化を背景とする資産流出抑止政策を推し進めており、特にアメリカ不動産へ多額の投資を進めていた複数の大手企業に対して投資拡大計画を見直すよう圧力をかけています。
これまでは主にニューヨーク・ロサンゼルス・サンフランシスコ等へ中国人投資家の投資が集中していましたが、こういった政府の政策や米中貿易摩擦等の影響により、上記のようなアメリカの中でも不動産価格の高いエリアに位置する不動産が多数売却されており、売り越しへつながっている物と見られます。
他方、アメリカの不動産仲介大手であるクシュマン・アンド・ウェイクフィールド社によると、それでも一部の中国人投資家はまだアメリカの不動産投資に関心を持っているとのことです。ただ、これまでの傾向としては高層ビルやステータスの高い物件が特に好まれていたものの、最近では、小規模な店舗や倉庫などステータスは無くても確実に運用益を見込める物件が好まれる傾向が強いとの事です。
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http://stasiacapital.com/market/20190215
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アメリカの労働省が1月4日に発表した2018年12月の雇用統計によると、非農業部門の就業者数は前月比で312,000人増加し、同年2月以来の増加幅となりました。なお、アメリカでは99ヶ月連続で就業者数が増加しています。また、民間部門の平均時給も前年前月比で0.4%増加して$27.48となりました。前年同月比では3.2%の増加幅で、これは2008年以来の伸び率となります。
ウォールストリートジャーナルが実施した調査では、非農業部門の就業者数の増加は176,000人、前月比の賃金増加幅は0.3%と予測されていたため、特に就業者数は予測を大幅に上回る増加となりました。
テキサス州:ダラス・フォートワースエリアの雇用統計
テキサス州:ダラス・フォートワースエリアでは、就業者数は12月に前年同月比で4.8%増加しており、給与もダラス市で3.6%の増加、フォートワース市では8.1%増加しました。
直近となる2018年第4四半期の統計では、特に建設・鉄鋼業及びレジャー・ホスピタリティ関連の雇用が大きく伸びており、次いで製造業の雇用が伸びているそうです。
同エリアでは、航空産業及び軍需産業が盛んで、アメリカ軍需産業の代表格であるロッキード・マーティン・アエロノーティクス社がフォートワース市に本社を置いている他、格安航空のLCCとしてはアメリカで最も収益を上げているサウスウエストエアラインがダラス市に本社を置いています。また、ダラス市とフォートワース市との間に位置するアーリントン市には、アメリカ最大の航空会社であるアメリカン航空が本社を置いています。
このほか、アーリントン市にはアメリカメジャーリーグのテキサスレンジャーズが本拠地としているGlobe Life Park In Arlingtonがありますが、昨年複合施設開発が行われ、1,000人以上の雇用が創出されています。
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http://stasiacapital.com/market/20190205
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野村不動産は、2019年1月17日にシンガポールの不動産仲介会社であるTokio Property Services Pte Ltdと資本提携契約を締結の上、同社の株式を50%取得、共同経営していくことを発表しました。
Tokio Property Services Pte Ltdは、東急不動産が開発した物件の管理会社として1983年にシンガポールで設立された会社です。その後他社開発のマンション管理も請け負ってきましたが、2001年に管理業務から撤退し、不動産仲介・内装工事・エアコン保守などへ経営資源を集中させるようになりました。なお、2015年には野村不動産アーバンネットと、2016年には野村不動産とそれぞれ業務提携しています。シンガポールの本社の他、インドネシアのジャカルタ及び日本の京都にも支社があります。
野村不動産は、今回の資本提携を通じて、東南アジア諸国から日本国内への不動産投資ニーズ及び日本国内から東南アジア諸国への海外不動産投資ニーズをそれぞれより一層取り込んでいきたい考えを持っているそうです。
増加している海外から日本国内への不動産投資
野村不動産の発表では、海外から日本国内への不動産投資に係る同社の取引額は、直近の4年間で数十倍単位の伸びを示します。
不動産アドバイザリー大手のCBREによると、日本国内事業用不動産投資額の2017年実績では、その約30%(約1.24兆円)が海外からの投資でした。海外からの投資家を国別に分けると、最も大きな割合を占めているのは中国の投資家で、次にシンガポール、香港と続きますが、この3つで約60%を占めてます。
なお、投資額全体で見た対前年比増加額(投資額全体は対前年比29%増加)のうち、その70%を海外からの投資が占めています。つまり、海外投資家が日本の事業用不動産投資額を押し上げている現状です。
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http://stasiacapital.com/market/20190130
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iPhoneなどで知られる世界的ITメーカーのAppleは、アメリカ本土に点在する各拠点を拡大及び拠点を新設し、従業員の雇用を増やしていく方針を2018年12月13日に発表しました。
Appleはテキサス州のオースティンにオフィスを設置しており、これはカリフォルニア州パクチーノにあるアメリカ本社に次ぐ主要拠点となっていますが、既存のオースティンオフィスから約1マイル(1.6?)離れた場所に133エーカー(538,232?:東京ドーム約11.5個分)の敷地を確保し、10億ドルの資金を投下して30〜36ヶ月以内に最初の新社屋を建設する予定です。新拠点では5,000人の従業員を配置し、将来的には15,000人まで増員する可能性があるとの事です。
また、併せて今後3年間でカリフォルニア州カルバーシティ・サンディエゴ及びワシントン州シアトルに新拠点を設置し、各拠点に1,000人程度の従業員を配置します。そのうち数百人を新たに雇用する予定です。
シリコンヒルズと呼ばれるIT都市オースティン
テキサス州の州都であるオースティンでは、ITメーカー大手のDELLが創業以来本社を置いて約13,000人を雇用しており、IBMもオフィスを置いて約6,000人の従業員を雇用しています。そのほかSamsungが約6,000人の従業員を雇用するなど、オースティンは世界的に有名なIT企業や電子機器メーカーが数多くオフィスを構えており「シリコンヒルズ」と呼ばれているそうです。
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野村不動産がタイでサービスアパートメント事業に参画
野村不動産は、2017年12月14日のニュースリリースで、現地デベロッパーのOrigin Property社と共同でサービスアパートメント事業へ参画することを発表しました。野村不動産とOrigin Property社とは2017年8月に分譲住宅事業(KNIGHTSBRIDGEシリーズ3棟)でパートナーシップを締結しています。野村不動産にとって今回が国内外を含め初のサービスアパートメント事業進出になりました。
プロジェクトはバンコク市内の中でも駐在員などをはじめとする外国人が多く住んでいる事で知られるトンローエリアに建設予定で、高架鉄道(BTS)トンロー駅から徒歩10分の好立地です。日本人はもちろん、欧米人にも人気のトンローエリアで、長期滞在者のニーズを取り込みたい考えです。
IHGグループの「Staybridge Suites」ブランドを採用
日本にも進出し有名になっているアスコットやオークウッドなど、ホテルと同様に世界的に知られているサービスアパートメントのブランドはいくつかありますが、今回野村不動産が参画するプロジェクトでは、インターコンチネンタル・ホテルグループ(以下IHG)のブランド「Staybridge Suites」の採用が決定されています。
IHGは9000万人以上の会員プログラムを持ち、既に世界100カ国以上で77万室超のホテルとサービスアパートメントを運営する世界最大級のホテルグループです。IHGのサービスアパートメントのブランドである「Staybridge Suites」は、欧米の主要都市を中心に250軒以上が既に展開されています。本プロジェクトで東南アジアに初進出をするという事で、バンコクポストでも“Staybridge Suites to debut in Thailand”というタイトルで取り上げられ話題になっています。
JR九州がタイでサービスアパートメント事業を開始
JR九州も、12月にタイのサービスアパートメント事業進出のニュースリリースを発表しました。バンコクの主要エリアのひとつである、スクンビット・アソークエリアで、海外における初の不動産事業として、サービスアパートメント「Somerset Lake Point Bangkok」を取得したということです。
同社は今年の5月からバンコクに駐在員事務所を開設し現地調査等を進め、9月には現地法人を設立する方針を発表していました。そして、当初の予定通り年内に物件所有・運営会社としてJR Kyushu Business Development(Thailand)Co., Ltd.を設立し、不動産の取得を完了しました。
JR九州は中期経営計画でも九州以外のエリアの事業に挑戦することを掲げており、今回の物件取得を皮切りに、今後東南アジアでの事業を拡大していく予定です。
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米国の住宅事業拡大に重きを置く大和ハウス
大和ハウスが子会社を通じてジョージア州とサウスカロライナ州に進出
大和ハウスは2017年12月27日のニュースリリースで、米国における戸建住宅販売エリアの拡大を発表しました。同社は2017年2月に米国の住宅会社であるStanley-Martin Communities, LLCを買収して子会社化しましたが、今回はその会社を通じて事業を拡大するということです。
Stanley-Martin Communities, LLC(大和ハウスの子会社)が、米国で戸建住宅事業を行うFD Communities, LLCと事業譲渡契約を締結し、ジョージア州アトランタおよび、サウスカロライナ州チャールストンにおける住宅事業を、2018年1月下旬に譲り受ける予定です。
今後の成長が見込まれるジョージア州とサウスカロライナ州
大和ハウスの新たな戸建住宅の販売市場として選ばれたジョージア州とサウスカロライナ州は、人口も雇用も毎年安定的に増加しており、中間層の世帯所得水準も高く、今後の成長が見込める住宅市場の一つとして魅力的な進出エリアになります。
ジョージア州はアメリカ南部に位置し、都市圏人口は580万人を誇ります。コカ・コーラやデルタ航空、CNNが本社を構える南部の主要都市です。サウスカロライナ州チャールストン・ノースチャールストン・サマービル都市圏の人口は約60万人で、美しく歴史が息づく街として知られ、近年急速に住宅市場が成長しました。
アメリカでの事業拡大を続ける大和ハウス
大和ハウスは2014年にアメリカのテキサス州フォートワースの賃貸住宅事業に参画したのち、イリノイ州シカゴ、マサチューセッツ州ボストン、ワシントン州シアトルと米国での事業エリアを拡大してきました。2017年に子会社化したStanley-Martin Communities, LLC社はアメリカ東部地域であるにバージニア州、メリーランド州、ノースカロライナ州で戸建住宅を行っています。さらに今回FD Communities, LLCとの事業提携により、ジョージア州とサウスカロライナ州をカバーした事で、大和ハウスの事業エリアは一層拡大しています。
大和ハウスは海外展開を成長戦略の基軸としており、米国はその中心に位置付けられています。戸建て住宅を増やし、アメリカでの2018年度の売上を1000億円に引き上げるそうです。
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http://stasiacapital.com/market/20180201
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アメリカの2018年住宅市場予測 パート2
前回に引き続き、米大手住宅情報サイトZillowのチーフエコノミストによる2018年のアメリカの住宅市場の予測をご紹介します。
前回ご紹介した予測は、以下の通りです。
(1)2018年は比較的安い価格帯の住宅在庫不足が進み、はじめて自宅を購入する人々への影響がより深刻になる。
(2)これらのニーズを受け、高級住宅を供給していた住宅メーカーも、はじめて自宅を購入する人向けの住宅開発に動き出す。
(3)手ごろな価格帯の住宅開発が郊外を中心に進むため、ミレニアル世代は郊外へ移り住む。
【2018年の予測】
4) Many homeowners will remodel rather than sell:
●買い替えより、リフォームをする人々が増える
既に自宅を所有している人は、物件を買い替えるよりも、今の自宅をリフォームすることを選ぶのではないかと予想されています。2018年も住宅在庫が少ない状況が続くため、気に入った家を見つけて購入するということがとても難しいマーケット環境にあります。Zillowのレポートではこれを”the musical chairs phenomenon”(椅子取りゲームのような現象)と表現しているそうです。
一般的に米国では手狭になった自宅を売却し、「買い替え特例(1031 エクスチェンジ)」という税制を活用して売却益に対する課税を繰り延べ、もっと広くて高価な家に住み替えていくのがこれまでの大きな流れですが、住宅の供給不足を受け、買い替えの代わりに既存の自宅に手を加え、快適に住めるように工夫する人々が増える予想です。
5) Baby Boomers and millennials will drive home design:
●ベビーブーマーと、ミレニアル世代が住宅のデザインを左右する
今後高齢化していくベビーブーマーと、これから子供が生まれるなどして家族構成が変化するミレニアル世代は住宅に対して求めるものが似ていると考えられています。
6) Homes prices will continue to grow, but at a slower pace:
●住宅価格は値上がりするが、ゆるやかな上昇である
Zillowの 住宅価格予想調査(Home Price Expectations survey)によると、2018年は供給不足が主な原因で住宅価格は4.1%上がると考えられています。1年で「通常」とされる伸び率の3%に比べると上昇率は高いですが、近年続いてきた6.9%前後の上昇と比較すると、ゆるやかになる予定です。
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http://stasiacapital.com/market/20180125
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アメリカの2018年住宅市場予測 パート1
米大手住宅情報サイトZillowのチーフエコノミストが、2018年のアメリカの住宅市場で予想される6つの項目をテーマにレポートをリリースしました。Zillowは2010年に設立されたアメリカ(シアトルが本社)の会社ですが、全米各地の物件情報に関して大量のデータを保有しており、市場のリサーチのクオリティも高い事で有名です。
Zillowの2018年の予測を理解する上で、世代を表すいくつかのキーワードを知っておく必要があるので、まずはそれらについて触れておきます。
ベビーブーマー、ジェネレーションX、そしてミレニアル世代へ
不動産に限らずどのようなアメリカの市場調査レポートを見ても、ベビーブーマー、ジェネレーションX、ミレニアルなどの世代を表すワードがよく使用されています。
まずは、全米で多くの割合を占めるベビーブーマー(1946〜1964年生まれ)と呼ばれる世代です。彼らは第二次世界大戦後のベビーブーム時代に生まれ、今の米国を形成する経済や文化の担い手であり、米国の消費をけん引しています。
ベビーブーマーの後に登場したのが、ジェネレーションX(1965〜1980年生まれ)と呼ばれる世代です。TV等のメディアからの情報量が増加した時代の影響を受けています。彼らは核家族化が進んだ世の中に生まれ、家族やパートナーに対して、ベビーブーマーよりも執着心が無いと言われています。社会人になってから、好景気と不景気の両方を経験しています。
そして、ジェネレーションXの後に生まれたのが、ミレニアル世代(1981〜2000年生まれ)です。ジェネレーションYとも呼ばれているこの世代は、アメリカの総人口のうち4分の1を占める最大の人口群として注目されているそうです。
【2018年の予測】
1) Inventory shortages will drive the housing market:
●住宅の供給不足が大きな影響を及ぼす
住宅市場の供給不足は、2018年も引き続き大きな問題になりそうです。アメリカ全体では、1年前とくらべ約12%も住宅在庫が減少しました。さらに、現在マーケットで販売されている物件の半数以上は平均よりの価格の高い高級住宅であるというデータもあり、こうした価格帯の住宅は、はじめて自宅を購入するfirst-time home buyersには手の届かない物件です。
2) Builders will turn their focus to entry-level homes:
●各住宅メーカーは、はじめて自宅を購入する層に向けた商品供給に動き出す
これまで収益性を優先し、比較的高級な住宅を供給してきた住宅メーカーは、今後ミレニアル世代を中心としたfirst-time home buyersの住宅購入ニーズを受け、より安価な価格帯の住宅開発を増やしていく動きが高まるのではないかと予想されています。リーズナブルな物件を探し求める層が増えるにつれ、住宅メーカーはこの需要を無視できなくなるということです。
3) Millennials will move to the suburbs:
●ミレニアル世代は、都市から郊外へ移り住む
住宅メーカー各社が、はじめて自宅を購入する人々でも手が届く価格帯の住宅を開発する際、ビジネスの中心地のある都市エリアは既に土地が高騰しているため、郊外での住宅開発をしていくだろうと予測されています。その結果、郊外で開発された住宅を購入する多くのミレニアル世代は都会を離れ、引っ越しを余儀なくされます。ミレニアル世代は通勤が楽なビジネスの中心エリアに好んで住み、車も所有しない傾向にありますが、はじめての自宅の購入を機に郊外へ移り住み、車も購入してマイカー通勤をする人々が増える予想です。
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http://stasiacapital.com/market/20180118
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鹿島建設がミャンマーで大規模都市開発に参画
鹿島建設がミャンマーで大規模都市開発に参画
鹿島建設は、2017年11月20日のプレスリリースで、ミャンマーの複合開発に着手すると発表しました。ヤンゴン市内のヤンキン地区でオフィス、ホテル(長期滞在者用)、商業施設からなる複合開発事業に着手するという事です。総事業費は4億USドル(約450億円)、延床面積17万平米の大規模な都市開発プロジェクトになります。
ヤンゴン市内でも今後の成長が期待されるヤンキン地区
当該プロジェクトが予定されているヤンキン地区は、旧中央官庁街とヤンゴン国際空港の中間に位置しており、ヤンゴン市内でも有数の住宅と商業の集積エリアです。欧州系の通信大手やASEAN系の大手金融機関、また日系大企業の拠点が相次いで設置されるなど、新商業地区として非常にポテンシャルが高いとされています。開発敷地内には、児童向け図書館や交通渋滞緩和を目的としたトランスポーテーション・スクエアを設置も計画されています。さらに、防災対応サービス(水、食糧、毛布の備蓄、避難場所の提供)など、地域貢献機能も併せて備える予定であるという事です。プロジェクトを通して、ミャンマーの環境や安全、ライフサイクルコストマネジメントに役立つノウハウの提供が期待されてます。
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http://stasiacapital.com/market/20180112
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住友林業がインドネシアの不動産開発に参画
住友林業がインドネシアにおける戸建開発を発表
住友林業は11月2日、100%子会社のSumitomo Forestry (Singapore) Ltd. を通じ、インドネシアの首都ジャカルタ近郊で戸建分譲住宅事業を開始することを発表しました。インドネシアの上場不動産開発会社Pt. Summarecon Agung Tbkとの共同事業で、プロジェクトの総投資額は約34億円になる見込みです。同社はインドネシア国内でも有数の不動産開発会社であり、住居やオフィス、商業施設、ホテルなどの総合タウンシップの開発実績があります。
これまでアメリカ、ニュージーランド、オーストラリアなど欧米で海外事業を順調に進めている住友林業ですが、今年は10月にタイ(バンコク)の高級分譲マンション開発・販売の計画に着手するなど、アジア事業の拡大も推進してます。
インドネシアで拡大する中間層の住宅需要
今回インドネシアでは合弁で特定目的会社をつくり、ジャカルタ近郊に戸建て住宅を約160戸建設・販売する計画です。ジャカルタからは15キロ〜20キロ、鉄道で約25分の距離で、日々の通勤や通学にも便利なエリアです。敷地面積は44,000平米、第一期の販売開始は2018年を予定しているそうです。
人口増加と好調な経済成長とともに日々都市開発が進んでいるジャカルタやその近郊では、高速道路やLRT(高架式の次世代型交通システム)など交通インフラの整備が進んでいます。そのため、ジャカルタ中心部へのアクセスが良好な郊外の住宅ニーズが高まっています。インドネシアでは安定した経済成長によって購買力を持った中間層以上の人口が今後も増加していく事もあり、中高級価格帯の郊外戸建住宅の需要を見込んでます。
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http://stasiacapital.com/market/20171228
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中国からの投資マネーがギリシャ不動産に流入
中国からの海外不動産投資額は昨年を上回る勢い
不動産大手JLLのリサーチレポート “China’s 2017 outbound real estate investment to match or exceed 2016” によると、中国当局が資本流出を抑える狙いから様々な規制を強めているにもかかわらず、2017年の中国からの海外の商業用不動産への投資は、2016年の実績である約3.3兆円を上回るのではないかという事になります。
“according to the latest JLL data, which shows that more than US$17 billion worth of Chinese investment was poured into overseas commercial properties and development opportunities in the first three quarters of the year.” とあるように、今年の第一、第二、第三四半期は既に約1兆8千億円もの資金が中国から海外の商業用物件に投資されています。さらに、年末にはいくつかの大型案件の決済が控えているという事です。
ギリシャ不動産投資の4割が中国マネー
中国人投資家が不動産を購入している国としてはオーストラリア、英国、米国、カナダなどが有名ですが、ギリシャ不動産への投資も増えてきています。
2017年11月20日の日本経済新聞によると、ギリシャの不動産マーケットやインフラの分野に海外からの投資資金が流れており、その4割が中国マネーだという事になります。
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http://stasiacapital.com/market/20171222
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日本の海外不動産投資「アウトバウンド」が23%増加
日本の海外不動産投資が対前年で23%増加
不動産大手のCBREによると、2017年上期(1月〜6月)の日本の投資家による「アウトバウンド」の不動産投資額は13億ドルと、前年同期比23%増になりました。
(海外の投資家が日本に投資する動きを「インバウンド」と呼ぶのに対し、日本企業や日本の投資家が海外に投資する事を「アウトバウンド」と呼びます。)
この「アウトバウンド」投資の資金の流入先は、CBREのレポート内の ”Outbound real estate investment (direct investment in existing properties) by Japanese investors in H1 2017 (Jan.–Jun.) stood at US$ 1.3 billion, up 23% y-o-y. By region, almost all investment occurred in the Americas, and by asset type, 88% of investments were in office buildings.” という記載どおり、ほとんどがアメリカ不動産です。アセットのタイプはオフィスが最も多く、88%を占めたという事になります。
各社の具体的な海外投資事例
各社の具体的な動きをみていくと、今年は日本企業の米国のオフィスへの投資が活発に行われたことがわかります。例えば今年9月に三井不動産株式会社がマンハッタン最大級のオフィスプロジェクトである「(仮称)50ハドソンヤード」の参画を発表した際は、国内外で大きな話題となりました。(※三井不動産が事業シェアの9割を保有。マンハッタンにおいて過去最大の複合開発「ハドソンヤード」におけるオフィスビル開発事業。延床面積約260,000平米とマンハッタンにおいても単体オフィスビルとして最大級です。事業費用総額4,000億円超。)
また、既存のオフィス物件の取得に関しては、今年6月にはNTT都市開発株式会社がボストンでのオフィスのビル取得を発表しました。(※高級リテールが立ち並ぶBack Bayエリアに所在し、地下鉄2路線及びアムトラックの停車駅至近のエリアに、地上11階・地下2階のオフィスビルを取得・保有。)
さらに、8月には三菱地所株式会社がワシントンDCでの大規模オフィスビル開発「Boro Tower」の参画を発表しました。
(※The Meridian Groupとの共同事業。交通の利便性にすぐれたワシントンDC近郊のタイソンズで地上20階建てのオフィスビル開発を計画。)
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http://stasiacapital.com/market/20171214
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巨大な東京の不動産投資市場
CBREが10月に発行したグローバル調査レポート「How much real estate? A global city analysis.」によると、国の単位で考えた場合に不動産投資マーケットが最も大きいのはアメリカですが、“We can see that Tokyo stands out as the world’s largest single real estate market, with a total value of investable real estate of $711 billion.”という記載通り、都市の単位で考えると東京が最も大きい不動産投資マーケットとなります。
海外投資家が日本不動産を購入
そんな巨大不動産投資市場である東京とその近郊を中心に、海外投資家が不動産購入の動きを加速させています。2017年度の4月から9月の海外投資家の日本不動産購入額は6,572億円と、前年と比較すると約3倍増加しています。
GICがディズニーの「オフィシャルホテル」を買収
今年の9月には、GIC(シンガポール政府系投資会社)が、東証上場の不動産投資信託(REIT)と共同で、東京ディズニーリゾートに近いシェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルを買収するというニュースが話題になりました。総投資額は約1,000億円になる見込みです。シェラトン・グランデ・トーキョーベイ・ホテルは現在アメリカのファンド会社(フォートレス・インベストメント・グループ)が所有しています。客室は1016室と、ディズニーの「オフィシャルホテル」の中でも最大規模を誇ります。GICは今後も日本での不動産取得を検討しているという事になります。
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http://stasiacapital.com/market/20171207
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日本貿易振興機構(ジェトロ)の調査によると、タイに進出する日系企業が5,000社を超え、5,444社になりました。非製造業の進出が加速しており、3年前の2015年よりも19%増加しているそうです。不動産セクターでも、タイに初進出する企業が相次いでいます。
住友林業がタイで初の不動産開発に参画
住友林業株式会社が、タイで初の不動産開発に乗り出すと10月11日のプレスリリースで発表しました。バンコクのトンローエリアで、地上38階建て、約400戸の高級分譲マンションの開発を計画しています。タイ現地のProperty Perfect PCLとGrande Asset Hotels & Property PCL社との共同事業で、総投資額は約150億円を見込んでます。
タイは安定的な経済成長が続き、首都バンコクの人口は増加傾向にあります。バンコクの中心部は交通インフラの整備が進んでおり、地下鉄や高架鉄道の駅から近いマンションが人気です。オフィスアワーは特に車が渋滞し移動に時間がかかる事から、近年、公共の交通機関を利用する人々が増えています。住友林業は積極的に米国やオーストラリアの現地企業を買収し海外事業を拡大させていますが、東南アジアでも同社の強みを活かし、事業の拡大を目指してます。
JR九州グループがバンコクに現地法人を設立
九州旅客鉄道株式会社(JR九州グループ)は、タイのバンコクに、不動産開発事業等を行う現地法人の設立準備を開始しました。同社は中期経営計画で「九州外エリアへの挑戦」を掲げており、アジアのマーケットでの事業拡大を推進する上でまずは日系企業も多いタイにフォーカスしていくという事です。今年の5月にバンコク事務所を開設して情報収集を続けてきた同社ですが、現地法人の設立(今年の11月を予定)により、早期の事業実現をしていきたいとプレスリリース内で発表してます。
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http://stasiacapital.com/market/20171130
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横浜のホテル事業の最新トレンド
最近、横浜市のベイエリアを中心に、高級ホテルやサービスアパートメントの建設が続々と計画されています。
ハワイのザ・カハラ・ホテル&リゾートが横浜に開業予定
リゾートトラスト株式会社は、2020年夏頃をめどに、みなとみらい(MM)21地区に「横浜ベイコート倶楽部 ホテル&スパリゾート」と、「ザ・カハラ・ホテル&リゾート 横浜」の2つの高級ホテルを開業する予定となります。
「ベイコート倶楽部」は同社のハイエンドブランドであり、完全会員制として知られます。「ザ・カハラ・ホテル&リゾート 横浜」は、ハワイ州オアフ島にある名門ホテル「ザ・カハラ・ホテル&リゾート」のラグジュアリーブランドのホテルであり、米ハワイに次ぐ2か所目の開業となることから話題になっているそうです。
「ザ・カハラ・ホテル&リゾート」はワイキキの喧騒から離れて静かにバケーションを過ごせるホテルとして、開業当時から各国の王族、国家元首やハリウッドセレブなどに愛されてきました。「ザ・カハラ・ホテル&リゾート 横浜」も海外の要人や、富裕層をターゲットにしています。(地上14階建・客室数は146室)
客室面積は約50〜120平方メートルで、宿泊料金は1泊数十万円程度を予定しています。イタリア料理や日本料理などのレストランのほか、マッサージなどが受けられるスパや、室内プールなども併設されます。総事業費は458億円を見込んでます。
ハイアットブランドが横浜に初進出
ハイアットホテルズコーポレーションと株式会社ケン・コーポレーションは、神奈川県横浜市中区山下町に「ハイアット リージェンシー 横浜」の開業(2019年6月)を昨年発表しました。「ハイアットリージェンシー横浜」は地上22階、地下1階建ての予定で、総投資額は約220億円という事になります。
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http://stasiacapital.com/market/20171122
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2017年9月27日、三井不動産はプレスリリースを通じて、米西海岸の賃貸事業を拡大すると発表しました。同社は既にサンフランシスコ市で賃貸住宅プロジェクト「O&M」を推進しており、今年の8月に全棟の入居募集を開始しています。今回はまた新たに「(仮称)ウォルナットクリーク トランジットヴィレッジ」と「(仮称)22テキサス」の2つのプロジェクトへの参画を決定しました。
ウォルナットクリーク トランジットヴィレッジとは?
今回三井不動産が取り組むウォルナットクリーク市の賃貸住宅プロジェクトは、住宅・商業施設の豊富な開発実績を有するBlake Griggs Propertiesとの共同事業です。2018年に着工、2020年の竣工が予定されています。(全4棟・総戸数596)
高速鉄道(BART)の駅にも隣接している事から、竣工後は高い賃貸ニーズが期待されます。さらに、プールや入居者用ラウンジなど豊富なアメニティーなど充実した共用施設も計画されています。サンフランシスコ市内に勤務する若年単身、あるいは共働き世帯が入居者のメインターゲットという事です。
サンフランシスコのベイエリアに含まれるウォルナットクリーク市は、巨大ショッピングモール等がある良好な住宅地です。サンフランシスコの中心部へは車で約25分前後、高速鉄道(BART)を利用すると35分前後の距離に位置しているため、近年サンフランシスコ市内に通勤する人々から注目を集めています。サンフランシスコ市内の1ベットルームの平均家賃相場が2017年現在で3400ドル前後なのに対し、ウォルナットクリーク市の相場は2000ドル前後と割安感があります。
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http://stasiacapital.com/market/20171113
記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)
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アジアではホテル事業への投資が安定推移
CBREが発表したアジア地域のホテルマーケットのトレンドレポート”Asia Pacific Hotel Trends 2017 2Q”によると、2017年第二四半期のアジアにおけるホテル事業への総投資額は21.8億ドルと、2016年の後半から目立った増減もなく、安定した動きを見せているという事です。ベトナム、タイなどではホテル事業への投資がまだ魅力であると評価されています。
今回のレポートでは各国のホテルセクターへの投資状況のみならず、”How hotels can meet the airbnb challenge”(ホテルはAirbnbとどう競争していけばいいのか)というテーマも冒頭で取り上げられました。近年、アジア諸国でもAirbnbをはじめとする民泊サイトが急速な拡大を遂げています。
191カ国で400万件の登録掲載件数
Airbnbは2008年に本格的に市場へ参入を果たしましたが、現在Airbnbやその他のオンライン民泊サイトに掲載されている宿泊施設は191カ国で400万件に及びます。2017年の8月5日の民泊の利用者は1晩で250万人を記録しました。
CBREのレポート内では、“Airbnb has established itself as a direct competitor to low-to-mid-end hotels and serviced apartments”という記載があります。(Airbnbそのものは、低価格から中価格帯のホテルやサービスアパートメントの直接的な競合となった)という内容です。Airbnb は5つ星ホテルに宿泊する富裕層の取り込みはそれほど得意ではありませんが、2つ星や3つ星のビジネスホテルや、リーズナブルな価格設定のサービスアパートメントにとっては手ごわい競合となりました。特に長期滞在の場合、割安なAirbnbを活用する賢い旅行者や出張者が増えています。Airbnbはホストとゲストの手軽なコミュニケーションが確立されることもあり、宿泊利用のリピーターを取り込む上でも有利だとされています。
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http://stasiacapital.com/market/20171027
記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)
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ハービーが米南部を直撃
先日アメリカの南部を襲ったハリケーン「ハービー」による経済損失がどれほどの規模になるか、まだ正確な試算は確定していません。2005年に米南東部を襲ったハリケーン「カトリーナ」の被害額は1000億ドルを超えましがた、それを下回る見通しと言われています。歴史的にも沿岸の都市は栄える傾向にありますが、自然災害には脆弱であるという特徴があります。今回の大型ハリケーンで甚大な被害を受けたテキサス沿岸都市のヒューストンでは「洪水保険」の未加入問題がクローズアップされています。
「洪水保険」未加入者は被災者の半分以上
2017年9月4日のThe Wall Street Journalによると、連邦政府が運営する全米洪水保険制度(NFIP)が過去数年にわたり洪水保険を格安の価格で提供し、洪水が発生しやすい沿岸の地域の開発を促してきた経緯が改めて取り上げられ、批判を受けています。洪水で生じた損害の全額は全米洪水保険制度(NFIP)が提供する保険で補償されないのが通常で、保険加入者であっても一定の自己負担を求められます。
ただし、それ以前の問題で、ヒューストンには洪水保険に一切加入していない人がかなりいるというデータがあります。ハービーによる洪水で被害を受けた物件のうち、100年洪水確率地域内に建設されている物件は洪水保険の未加入率が非常に高いことが分かっています。一方、それ以外の地域では、おそらく半数以上にも上る50%〜80%は無保険ではないかと言われます。物件が立っているエリアがが「100年洪水確率地域(1年間の洪水発生確率が1%の地域)」に指定されていない場合、洪水保険の加入が必須ではありません。保険未加入物件がこれだけ多いことが、ヒューストンの復興に影響しそうです。
先進国と比較しても洪水保険未加入率が高いアメリカ
経済協力開発機構(OECD)によると、米国民の洪水保険加入率はわずか10%程度にすぎず、先進国の中では最低クラスに入ります。洪水の年間リスクを1%で区分することで、100年洪水確率地域のすぐ外に住む人々に誤った安心感を与えてしまっていると指摘する専門家もいます。域外の人々は大きな洪水リスクに直面しながら、それを知らずに何ら対策をしていない可能性があります。
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http://stasiacapital.com/market/20171018
記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)
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約25年ぶりに商業用不動産開発が活況
2017年8月29日のThe Wall Street Journalによると、ニューヨークのマンハッタンでは、オフィスなどのいわゆる商業用不動産開発が25年ぶりの活況を見せています。日系デベロッパーもその一部を担っています。たとえば東急不動産は、最高級オフィス地区として知られるパーク・アベニューで、オフィスビルの再開発事業に参画しています。また、三井不動産は近年開発が進んでいるマンハッタン西側のハドソン・ヤード地区で、合計約11haもの巨大開発に参画しています。
マンハッタンの既存のオフィスビルの老朽化
ニューヨークにある既存のオフィスビルは、世界中の大都市と比べても築年数が経過しています。例えばパーク・アベニューに並ぶ既存のオフィスビルの多くは1950〜60年代に建てられたものです。オフィスビルの象徴であるロックフェラー・センターに至っては、1930年代の建築です。マンハッタンのオフィス賃料は全体としては1年前からおおむね横ばいですが、古いビルに新しいテナントが入居する際のリフォーム費用がかさむため、実質の賃料は下落しています。新しいビルは設備も優れていることから、マンハッタンの西側で開発が進む新築ビルが近年人気を集めています。
オフィスの「高密度化が進む」
最近のもう一つの傾向として、金融サービス企業や法律事務所などを中心にオフィスの「高密度化」が進んでいます。オフィスの個室が狭くなったり、廃止されたりと、多くの企業はオフィス面積を従業員1人当たり175平方フィート以下で考えているようです。
マンハッタンに特化した大手不動産投資信託
マンハッタンの商業用不動産市場のトレンドを知る上で、大手不動産投資信託の2社であるボルネード・リアルティ・トラスト(VNO)とSLグリーン・リアルティ(SLG)の動向を分析するという方法があります。この2社はマンハッタンに特化した経営をしています。
ボルネード社の株価は今年の初めから12%下落、SLグリーン社は約10%下落していますが、両社のREITの利益指標であるFFO(ファンズ・フロム・オペレーション)は、2018年に1桁半ばの成長が見込まれるため、現在の株価には割安感があるそうです。
ボルネード社の時価総額は140億ドル、ニューヨーク資産の純営業収益は過去10年で2倍に増加し、業界でも上位の業績を上げています。
SLグリーン社はニューヨークにあるオフィスの最大の保有会社です。積極的な売買を行うことで知られており、マンハッタンの119棟のオフィスビルに持ち分があります。最近では、新規の賃借契約時に賃料をこれまでより約15%引き上げることで、恩恵を受けています。
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http://stasiacapital.com/market/20171012
記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)
]]>三井不動産がニューヨーク最大級のオフィスビル開発に参画
マンハッタンで最大級の高層ビル開発
2017年9月1日、三井不動産はマンハッタンのハドソンヤードにおける高層ビル開発事業に参画すると発表しました。三井不動産は既に同じハドソンヤード地区における高層ビルの開発事業を進めていますが(2018年完成予定)、今回はそれに続く「グローバルポートフォリオの旗艦物件である」と同社のニュースリリースに記載されています。
三井不動産は中期経営計画(2017年が最終年)で5,500億円を海外に投資する方針を掲げていましたが、実績ベースで5,700億円になる見通しです。今年は既に台湾、フィリピン、ワシントンDC、そして今回のニューヨークと、世界各国で事業を拡大している三井不動産の海外展開が今後も注目されています。
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http://stasiacapital.com/market/20171005
記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)
]]>中国当局が資金流出規制を強化
資金流出に対する政府の規制
2015年の人民元の切り下げ以降、中国では国内から海外への資金の流出がとまらない状況ですが、中国国家外貨管理局が資金の流出規制を強化しています。この規制は、企業と個人の両方に対して2016年から段階的に実施されています。
例えば、「金融機関による銀行カード海外取引情報提出に関する国家外貨管理局の通知(匯発[2017]15号)」に基づき、クレジットカードを国外で使用した際の管理が強化されます。
規制はクレジットカードとデビットカードの双方で、中国国外でのカード使用は全て国家外貨管理局に報告がされるという内容ですが、これは国外で高額消費をする中国富裕層に影響しそうです。日本のインバウンド需要にも影響が予想されます。
電子決済取引が増加している中国
また、「金融機構高額取引・不審取引報告管理弁法の改定(中国人民銀行令2016年第3号)」により、金融機関から政府に対しての報告が必要となる「大口取引」の基準が厳しくなりました。例えば、個人の人民元の国際振り替え上限額(20万元以上)が新たに追加されました。中国では数十年前に比べると金融が進化し、現金を持ち歩かない個人が増加しています。クレジットカード決済、スマートフォン決済などが普及し、使用記録を掴みやすい環境が徐々に整っています。個人口座を利用した脱税等を防ぐため、政府はあらゆる抜け道を塞ごうとしています。
法人、個人に対する一連の資金の流出規制は、世界各国の不動産投資市場で大きな存在である中国のプレゼンスを揺るがすのではないかとかと考えられています。既にオーストラリアでは、2017年の第1四半期の中国からの投資金額が、同時期と比較すると10%近く減少しています。経済成長の鈍化、人民元安などの経済問題を抱え、あらゆる対策で自国からの資金の流出を規制している中国当局の動きが世界の不動産市場にどの程度のインパクトを与えるか、今後が注目されています。
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http://stasiacapital.com/market/20170929
記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)
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中国の住宅金利が上昇
中国の住宅ローン金利がじわじわと上昇しています。中国銀行や中国農業銀行など複数の国有銀行が広州で住宅ローン金利の引き上げを実施しました。例えば引き上げ前は年利4.9%だった住宅ローン商品は、5.145%へと変更されました。中国の中央銀行の基準金利に1.05倍をかけた計算になります。今年のはじめ頃から各地方で住宅ローン金利は上昇トレンドにあり、2軒目以降の購入を希望する場合、住宅向けのローンは一軒目よりさらに高い金利を提示されることも一般的になっています。銀行の審査に通らない人も増えているという事です。
9月に発表される8月の住宅価格の伸び率が7月よりさらに下回った場合、中国成長株などにも影響がでてくるのではないかと言われています。今後中国政府が景気の減退を招かずに不動産バブル懸念を払拭できるかどうかが注目されています。
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http://stasiacapital.com/market/20170907
記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)
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ASEANで実績のある三井不動産がフィリピンでの開発を発表
三井不動産が、フィリピンの上場不動産会社であるロックウェル・ランド社と共同で高層住宅の建設をするというプレスリリースが同社のホームページ内で発表されました。アジアでは既にマレーシア、タイ、シンガポール、インドネシアにおいて住宅と商業施設を開発している実績がある三井不動産がフィリピン進出するという事で、フィリピン国内のメディアでも取り上げられ話題になっています。
ケソン市で1,706戸の分譲住宅開発
総事業費は日本円で約195億円。マニラ首都圏の最大の行政区であるケソン市で、面積1.8ヘクタールの広大な敷地に、3棟構成で総戸数1,706戸の分譲住宅の建設事業が計画されています。空地率を約80%確保した緑豊かなプランニングが予定され、丘の上に所在する敷地からは優れた眺望も享受できるという事です。さらに、計画地はフィリピン大学・アテネヨ大学・ミリアム大学と3つの名門大学に近接し、病院や高度研究機関が立地し住宅需要が高まっているエリアです。
今回三井不動産がフィリピンに進出する理由として、「フィリピンはASEAN諸国の中でも高位安定的に経済成長(2016年GDP成長率6.8%)が見込まれ、中長期的に住宅市場規模の拡大が期待される有望なマーケットです」とコメントがプレスリリース内に記載されています。2014年に人口1億人を突破し、2030年前後には日本の人口を追い抜くだろうとされているフィリピンは、他のASEANと比較をしても人口ボーナス期が長く(2050年まで続く予定)、魅力ある市場とされています。
三越伊勢丹ホールディングス(HD)、野村不動産もフィリピンに進出
人口増加と経済成長に支えられた住宅需要を背景に、マニラでは現在数多くの不動産開発が進められています。三井不動産以外でも、三越伊勢丹ホールディングス(HD)、野村不動産が、フィリピンの不動産大手フェデラルランドと合弁会社を設立し、フィリピンで不動産開発を始めるという発表がありました。マニラ首都圏の再開発地区ボニファシオ・グローバル・シティで、商業施設を併設した高層住宅4棟が建設される予定です。
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http://stasiacapital.com/market/20170824
記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)
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前回の記事では、外国人が記録的な勢いでアメリカの不動産を「爆買い」しているとご紹介しました。
今回は、具体的にどのような理由で爆買いがされているのかをみていきます。
外国人による米国の住宅購入の国別内訳(2016年3月〜2017年3月の期間)では、中国が317億ドルで首位を維持しました。次にカナダ(190億ドル)、イギリス(90億ドル)、メキシコ(80億ドル)、インド(70億ドル)と続きます。
資産分散が目的の中国人購入者
中国人の購入者がアメリカ不動産を購入する目的のひとつは資産分散です。5月24日の記事「中国のミレニアル世代はスマホで海外不動産を購入」でも取り上げましたが、資産を外貨に分散することによって、人民元の下落のリスクをヘッジしたいという気持ちがあります。また彼らは自国の政治や環境問題を深刻に考えています。そのような背景から、中国の富裕層は国の外に不動産を購入しています。
自国不動産と比較をするカナダ人購入者
カナダ人の購入者の増加は、最近のカナダ不動産市場の急騰が主な原因です。自国の不動産が高すぎるために、米国で手頃な物件を探す層が増えてきています。カナダの主要都市であるバンクーバーやトロントの不動産は1年間で約30%近く値上がりしました。現在の戸建ての平均価格は1億円前後です。彼らにとって、戸建ての平均価格が30万ドル前後のフロリダやテキサスの住宅は非常に割安に感じられます。別荘としてこれらの地域の物件を購入するケースが多いようです。
今年4月、オンタリオ州政府はトロントのあまりに過熱している住宅市場を正常に戻すために介入政策を発表しました。レントコントロール地域の拡大、外国人向けに不動産購入時の税金を導入するなどして市場の抑制を図りました。その結果、トロントの住宅価格は6月に約6%下落しました。これらの一連の政策により、今後カナダ人がアメリカの住宅を購入する意欲は一時的にやや鈍化するかもしれませんが、フロリダやテキサスの不動産が彼らにとって引き続き割安である事に変わりはありません。
外国人に人気の州には偏りも
NAR(全米不動産協会)によると、外国人はアメリカ国内で高額な物件を買うケースが多いという事です。外国人が昨年から今年にかけて購入した物件の中央価格は30万ドル超で、同時期に米国内で販売された全ての中古物件の中央価格は約23万5,000ドルでした。
また、同協会の調べによると、外国人の購入物件は一部の州に大きく偏っています。フロリダ、テキサス、カリフォルニアの3州だけで外国人購入物件全体の46%を占めるという結果となりました。
外国人の購買行動により米国の不動産価格が上昇しているというのは、前回の記事で紹介したサンフランシスコなど一部都市にはあてはまるかもしれません。
一方で、アメリカのテキサス州を例に挙げると、州が主導している税制の優遇措置を受けて巨大企業が本社を他州から移転するなど、市民の雇用に直結する大きな動きがあります。複数の企業の移転に伴い、全米各地から仕事を求めて多くの人々が移り住んできています。そのため外国人購入者の存在に関係なく実需層でも住宅が不足しており、供給が追い付いていない状況です。国内の住宅需要と外国人の住宅需要を受け、アメリカの建設業界全体が今後どのように着工件数を増やし供給体制を確立していくのか、注目されています。
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http://stasiacapital.com/market/20170809
記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)
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意外な結果:外国人の爆買いで住宅価格が上昇
7月19日のTHE WALL STREET JOURNALによると、昨年から外国人がアメリカの不動産を「爆買い」し続けており、それが記録的なペースであるという事です。この外国人による行動が、もともと価格が高いアメリカ西海岸のシリコンバレーなど人気エリアの住宅価格をさらに押し上げています。
アメリカ人以外の外国人が2016年3月から2017年3月の12か月間で購入した米国の居住用不動産は約1,530億円相当と、前年比よりも5割増えました。これまでは1040億ドル(2015年)が過去最高でしたが、それを約500億ドル上回ったという事になります。
実はこの結果は、NAR(全米不動産協会)などの関係者にとっては意外なものでした。外国人によるアメリカ不動産購入の主役ともいえる中国人は、中国当局による資本流出規制の強化で逆風にさらされていました。また、大統領選でトランプ氏が選出され政治は混迷が続いています。そのため外国人の住宅購入がこれほどまでに伸びるとは、予想していなかったそうです。
住宅供給が需要に追い付かない
外国人需要が旺盛なアメリカ市場ですが、住宅供給の方は連動して減少傾向にあります。2017年春の売却シーズンには、物件競争率が歴史的な高水準となりました。住宅の建設業者は深刻な人手不足や建築規制、主要地域での用地不足などが原因で、住宅建設が需要に追いつかない状態です。
実際にサンフランシスコやハワイのオアフ島などの土地面積が限られたエリアでは、ひとつの住宅の販売に対して5件以上の買い付け希望オファーが入ることも少なくありません。販売提示価格よりも10%から15%ほど価格を上乗せしたキャッシュ・オファー(現金買い付けオファー)を入れなければ、売主から選んでもらえないという現象が起きており、各地でいわゆる物件争奪戦が繰り広げられています。外国人がキャッシュ・オファーを入れる一方で、アメリカ国民は住宅ローンを前提にオファーを入れるため、たいていの場合外国人が物件購入の争奪戦に勝利します。
このような外国人需要、米国内での供給不足などの要因が、一部の都市の物件価格を引き上げています。持続不可能ではないかとも思われる水準まで押し上げられているこの価格水準は、仮に外国人が市場から撤退した場合、維持が難しいのではないかと思われています。
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http://stasiacapital.com/market/20170804
記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)
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東南アジアで初のオフィス開発事業
東京都港区を拠点とする大手デベロッパーの森ビルが、東南アジア事業として、ジャカルタ(インドネシア首都)のオフィスの開発に参入するという発表がありました。海外での大型開発案件は、2008年の上海上海環球金融中心(上海市)以来となります。
同社は昨年シンガポールに現地法人を設立し、海外の市場の調査を行いながら様々なチャンスを探していたという事で、今回初の東南アジアプロジェクトの舞台として、成長著しい国際都市であるジャカルタが選ばれました。
最高水準でジャカルタのランドマークを目指す
ジャカルタの新たなランドマークを目指すべく計画されているプレミアムグレードのオフィスタワー「ジャカルタ・オフィスタワープロジェクト(仮称)」は、ジャカルタ市最大のビジネス街の目抜き通り・スディルマン通り沿い、スマンギ交差点近くに建設が予定されています。
総事業費は500億円超、地上59階建て、高さ266メートルの高級オフィスには、飲食施設なども併設されるようです。インドネシア現地企業(Bangun Cipta)と、清水建設の3社でジョイントオペレーションが既に開始されており、2021年の竣工を目指します。森ビルのオフィス開発のノウハウを活かし、優れたセキュリティとオフィス環境を備えるという事です。
意匠デザインは世界的建築事務所のKPF
意匠デザインは、アメリカを代表する建築事務所であるニューコーン・ペダーセン・フォックス・アソシエイツ(KPF)が手掛けます。ポストモダン建築を志向している同事務所は世界中のオフィスタワーのデザインをしていますが、中でもシカゴの333 WEST WACKER DRIVEは、数々の映画で取り上げられる象徴的なビルとして世界中に知られています。日本では森ビルの開発として有名な六本木ヒルズ森タワーのデザインをしています。
インドネシア中央銀行は今年8月、約1年ぶりに利下げに踏み切り、政策金利を0.25%下げ、年4.5%にすると発表しました。この景気刺激策により、インドネシアの通貨であるルピアの下落懸念が後退し、現在同国のインフレ圧力も弱まったと言われています。ジャカルタのランドマークを目指しラグジュアリーなオフィスビル建築を計画する森ビルと、拡大する需要を受けジャカルタ郊外で分譲マンションの建設を進める大和ハウスと、それぞれの戦略は異なりますが、インドネシアに商機を見出した2社のプロジェクトの今後が注目されています。
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http://stasiacapital.com/market/20170830
記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)
]]>英国における高級住宅の賃貸マーケットトレンド
ロンドンの高級住宅の賃料は緩やかな下落傾向に
イギリスの不動産大手、Savillsが2017年7月に発行した調査レポート(Prime residential rents)によると、ロンドンのプライムエリアと呼ばれる中心地の賃料は、ゆっくりとしたペースではありますが下落傾向の局面にあるという事です。この1年では約5.4%程度、家賃が下がっています。高級住宅の月々の賃料は5000ポンド以上、10,000ポンド以下が中心です。ロンドンのプライムエリアとは、例えばメイフェア、ケンジントン、ナイツブリッジ、チェルシーなどが含まれます。
これまで高級賃貸住宅に住んでいた人たちが、立地などを変えてリーズナブルな物件にダウンサイジングをする動きも出てきているそうです。将来の継続雇用に対する不安や、最近の英国の政治、経済の先行きの不透明感が主な原因だとされています。
リロケーション費用は上昇
高級住宅の賃料は徐々に下落傾向にありますが、最近は英国のEU離脱巡る動きをきっかけに、一部のセクターからエグゼクティブがロンドンに越してくるという新たなトレンドがあるようです。Savillsの法人サービスチームの報告によると、大手金融機関がエグゼクティブをロンドンに転勤させており、その転居(リロケーション)にかける費用が昨年より約13%上昇したという事です。大手企業では英国のEU離脱などに伴う中期的な混乱に備え、優秀な人材を家族ごとロンドンに転勤させているようで、同じ傾向が外交官等のコミュニティなどでもみられるそうです。
英国の将来の不確実性が増し、生活を見直してダウンサイジングを進める層がいる一方で、混乱期を乗り切るために企業から転勤を命じられた人々も存在します。世界各国の投資家にも人気の不動産投資先であるロンドンのプライムエリアですが、賃貸マーケットが今後どうなっていくのか注目されています。
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http://stasiacapital.com/market/20170726
記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)
]]>日本におけるサービスアパートメントの開発とトレンド
積水ハウスが赤坂でサービスアパートメントに着手
ハウスメーカー大手の積水ハウスが、東京の赤坂5丁目エリアで高級サービスアパートメント事業の開発に着手すると報道がありました。本件の正式なプレスリリースは昨年でしたが、いよいよ本格的にプロジェクトがスタートするようです。
今回のサービスアパートメントは、シンガポールの不動産大手であるフレイザーズ社と共同で行われます。外国人観光客、外国人ビジネス客で近年増加するホテル需要や、東京オリンピックを見据え、2020年の開業が予定されています。
サービスアパートメントとは?
サービスアパートメントとは、コンドミニアム(日本でいうマンション)とホテルのちょうど中間にポジショニングされます。富裕層の長期滞在を目的としており、ホテルのようにリネンの交換やハウスキーピングのサービスが提供されます。レストラン、24時間対応のジム、ビジネス利用を目的とした会議室の併設など、長期でも快適に滞在できるような施設があることが特徴です。また、ホテルとは違い、多くの場合室内にはキッチンスペース、ダイニングスペース等が完備されています。
日本では2003年に六本木ヒルズレジデンスが開業するまで、サービスアパートメントは一部の外国人駐在員向けを除いてはあまり馴染みがありませんでした。その後東京ミッドタウンや丸の内エリアにも高級サービスアパートメントが開業しましたが、現在でも欧米、東南アジア、中国などの都市と比較をして日本ではまだサービスアパートメントの件数が少ないのが現状です。
6月8日のMARKET UPDATE「日本におけるインバウンドブーム」では日本の大手デベロッパーが相次いでホテル開業に着手していると紹介しましたが、サービスアパートメントも、現在大手デベロッパーが参入をはじめている分野のひとつと言えます。大和ハウス工業も2020年春に東京の西新宿で複合施設を開業することが決まっており、一部はサービスアパートメントとして運営されます。投資額は400億円の見通しです。
日本のサービスアパートメントの賃料は?
サービスアパートメントは賃料に関してもコンドミニアムとホテルの間の価格帯が設定されることが多く、例えば同じような部屋面積の高級ホテルに1カ月宿泊したら100万円以上かかるところ、サービスアパートメントでは50万円などのように、長期滞在ならではの割安感があります。
東京都内にいくつかある高級サービスアパートメントは1LDKで30万円〜50万円程度、2LDKで50万円〜100万円程度、3LDKで100万円以上のような賃料相場です。 賃料の中には水道光熱費、インターネット環境設備、リネン交換、ベットメイキング、室内のクリーニング費用等が通常含まれています。
まだ参入の余地が残されているサービスアパートメントの分野で各社がどのような開発・運営をしていくのか、今後が注目されます。
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http://stasiacapital.com/market/20170719
記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)
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2017年7月8日(土)表参道のアイビーホールーーー。
国内トップシェアを誇る共立メンテナンスの寮事業「ドーミー」ブランドが初の海外展開を行う当社自社開発案件「ドーミー・レジデンス・シラチャ」最終分譲セミナーを開催させて頂きました。当日は多くの方に参加いただき、ご参加いただいた皆様、誠に有難うございました。
【Dormy Residence Sriracha 物件詳細ページ】
http://stasiacapital.com/stasiaresidence/
【Dormy Residence Sriracha 完成イメージ動画】
ゲストスピーカーとしてASEANおよびタイのエコノミストである国士舘大学 助川准教授にタイ経済の現状や今後の展望を、株式会社共立メンテナンス 取締役 事業開発本部長 横山博氏には本物件の運営コンセプトを熱くご講演頂き、当社グループ代表 奥村尚樹、取締役 吉岡憲史によるセミナーおよび懇親会という盛りだくさんの内容で、大盛況にて終えることができました。
●当社グループ代表 奥村尚樹
「ご挨拶およびASEAN不動産投資の留意点」
●元ジェトロ海外地域戦略主幹(ASEAN担当) 国士舘大学 助川准教授
「タイ経済の現状と展望〜ASEANの中でのタイと東部経済回廊(EEC)のインパクト〜」
●株式会社共立メンテナンス 取締役 事業開発本部長 横山博
「海外戦略におけるタイ、シラチャの位置づけと運営コンセプトのご紹介」
●ステイジアキャピタルジャパン株式会社 取締役 吉岡憲史
「構想から3年!ステイジアキャピタル渾身のサービスアパートメント最終分譲」
2015年に販売開始いたしました本物件は第一期が完売し、今回のセミナーで販売を開始した最終分譲ユニットも残りわずかとなっております!ご興味、ご質問等ございます方は、下記のお問い合わせ先までご連絡をお願いいたします。
【Dormy Residence Srirachaに関するお問い合わせ先】
〒108-0073 東京都三田3-13-12 三田MTビル5F
Phone: 03-6809-3841
E-mail: asia@stasiacapital.com
担当:石黒、湯澤
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「債務=Debt」と「支払い=Bills」
2017年6月26日のTHE WALL STREET JOURNALによると、米国の消費者は住宅ローン、学資ローン、自動車ローンなどのいわゆる「債務=Debt」の返済をしなければいけない層と、家賃や自動車のリース料などの毎月の「支払い=Bills」という重荷を背負っている層に大きく分類することができるそうです。
前回のMARKET UPDATEでは、米国の今年の前半の家計の債務金額が過去最高になったという話題を取り上げました。金融危機以降、住宅への融資基準はかなり厳しくなりました。その為、家計の債務の内訳は金融危機当時のようなサブプライムローンが中心ではなく、学資ローンや自動車ローンの増加が目立っています。
家を借りている人の負担は増加傾向
米国の消費者は低金利の恩恵を受け、1世帯あたりの債務の負担額は小さくなっています。FRBの発表によると、家計全体の債務返済比率は過去最低水準に低下しました。
しかし一方で、家賃や自動車のリース料などの毎月の支払いの給与に占める割合は1980年代以来の高水準に近づきつつあるそうです。特に低所得者層を中心に、この傾向が強くなっています。賃貸をしている世帯の年収の中央値は2万7,800ドル、自宅を持っている世帯の年収の中央値は6万3,400ドルと、大きな差があることがわかっています。
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http://stasiacapital.com/market/20170706
記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)
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家計債務は過去最高の14兆6,000億ドル
FRBが発表した報告によると、今年の1月〜3月期の家計債務は過去最高の14兆6,000億ドルとなりました。これは2008年の金融危機の際の家計債務を上回ります。
住宅に関連するいわゆるサブプライムローンが再び米国の金融危機の引き金になるのか?と思えるような数字ですが、実は米国の住宅ローンの残高は2008年のピークを大きく下回っています。金融危機以降、融資基準がかなり厳しくなったことが主な原因です。
学資ローンの急増
ではアメリカの国民はどんな債務を抱えているのでしょう。近年最も伸びているのが、学資ローン残高です。授業料が毎年上昇していることに加え、大学や大学院への進学者が増加していることが背景にあります。学生ローン残高は現在、約1兆3,100億ドルに及びます。これは自動車ローン残高(約1兆1,600億)を上回る水準です。
高額な年間平均授業料
5月17日のMARKET UPDATE 「米国ミレニアル世代がついに住宅購入を開始」でもご紹介をいたしましたが、アメリカの大学生は半数以上が奨学金などの借金を背負って卒業します。
アメリカの国公立大学の平均的な年間授業料は、約90万円前後というデータがあります。約47%の学生が、奨学金を利用しているそうです。4年生大学であれば卒業後に360万円の借金がある状態です。
さらに、アメリカの私立大学の学生の平均的な年間授業料は、約300万円前後と高額になります。ハーバード大学やスタンフォード大学のような名門私立大学では、年間400万円以上の授業料が必要です。私立大学でも半数上の学生が奨学金を利用します。4年で卒業する学生は1,600万円の借金を背負い社会人生活をスタートさせます。 アメリカ以外の国の年間平均授業料はイギリスが約150万円、オーストラリアが50万円、カナダが60万円という結果でした。アメリカは世界的にみても学費が高い国と言えます。
アメリカ全体の家計債務は上昇していますが、その内容や米国民がおかれている環境は金融危機前とは大きく異なります。学資ローンを抱えた若者をはじめ、人々はお金を借りることに慎重になっていると言えるかもしれません。今後米国の個人消費がどう推移していくのかが注目されます。
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http://stasiacapital.com/market/20170627
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過半数の議席がとれずハングパーラメントに
6月8日に行われた英国の総選挙は予想外の結果となりました。テレサ・メイ首相が率いる与党、保守党が過半数の議席を失いました。
解散総選挙が発表された4月時点の世論調査では保守党の圧勝が予想されていたにもかかわらず、獲得議席は過半数を割り込み、英下院650議席のうちの過半数の議席を単独で獲得できていない状態、いわゆる「ハングパーラメント」となることが確定しました。
先月のマーケットアップデート「英国はイマ選挙が必要だ」でも紹介をしたように、今回の総選挙に勝利する事で追い風にのって強硬離脱(ハードブレグジット)を推し進める予定だったメイ首相でしたが、シナリオ通りにはいきませんでした。
強い英国を目指すはずだったが、時間を失う結果に
メイ首相がEU離脱をハードに進めるには、大多数の議席を獲得して圧勝する必要がありましたが、離脱交渉の大事な時期にメイ首相は自らの政策で英国の先行きをより不透明にしてしまったという声があがっています。総選挙によって大切な時間が奪われてしまいました。少数政党との連立の道を模索するのに時間がかかれば、さらに時間を浪費してしまうでしょう。
国民に不評だったマニフェストと首相の態度
メイ首相は高齢者の介護費用の自己負担額を引き上げることをマニフェスト内で掲げましたが、野党などから「認知症税」などと批判を浴び、野党の躍進の手助けをする結果となりました。メイ首相が推し進めるEU離脱を支持していたのは主に高齢者層だったために、自らの公約で支持者の離反を招いてしまったと言われています。
その後、慌てて公約を修正しましたが、政策に一貫性が無いという批判を受けました。また、頻発したテロ事件は総選挙前の強い逆風となりました。
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http://stasiacapital.com/market/20170615
記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)
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2016年の外国人宿泊者数が8%増加
国土交通省は5月30日に2017年版の観光白書を公表し、2016年の外国人宿泊者数は延べ7,088万人と前年に比べ8%増えたと発表しました。2016年の都道府県別の客室稼働率は大阪府が84%と最も高く、続いて東京は79%でした。主に台湾や香港からの訪日客が増えたとされています。
過熱するホスピタリティビジネス
ホテルなどの旅館業はホスピタリティビジネスともよばれます。日本では上記のような旺盛なインバウンドの波に乗ろうと、2015年頃からホテル新設数が増えてきています。
例えば最近の動きをみると、大和ハウス工業は2020年までに大都市に新たに10ホテルを開業する為に250億を投資すると発表しました。同社のホテルは、子会社のリゾートホテルチェーン「ダイワロイヤルホテルズ」を展開する大和リゾートが運営をしています。京王電鉄も札幌市に新ブランドのホテルを新設し、2019年夏に開業すると発表しました。
最近はカプセルホテルも再び注目されています。中部国際空港のターミナルビルでは4月にカプセルホテル「TUBE Sq(チュウブ・スクウェア)」がオープンしました。24時間365日営業で宿泊は1泊4,800円、仮眠やシャワーの利用は1時間1,000円とリーズナブルです。格安航空会社の発着などで増加する深夜、早朝便の利用者をターゲットにしています。
日本で近年増加するホテル新設の裏では、深刻な人材不足や運営費用の増加が課題になっています。ホテルのサービスのクオリティを一定の水準に保ちながらどこまでオートメーション化を進めていくかは個々のホテルの方針に委ねられます。今後、各ホテルがどのようにオートメーション化を取り入れた運営を進めていくのかが注目されています。
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オフィスに求められる役割の変化
CBRE Researchが2017年5月に発行したアジア太平洋地域のオフィストレンドに関するレポートによると、オフィスは単なる仕事のためのスペースではなく、より創造力が活性化されるような空間であることが重要視されてきているという事です。
具体的には、デザイン性のある空間、カフェスペース、健康を維持できるような環境、保育所の併設など、あらゆる機能がオフィスに求められてきています。
時価総額2兆円以上の「WeWork」
このような傾向は、ベンチャー企業やフリーランスをターゲットに成長を続けている会員制のコワーキングスペース「WeWork」のコンセプトが世界に広がってきている事の表れと言えるかもしれません。
「WeWork」はNY州マンハッタンのSOHO からスタートし、今やアメリカの主要都市と世界15か国に展開している急成長企業です。オシャレで寛げる空間の中で創造力に溢れた仕事ができるという理由で世界中の30代前後の若者を中心に支持されています。
オフィスデザインに最新のテクノロジーを取り入れ、不動産×テクノロジーの相乗効果を武器に市場規模の拡大を続けた結果、会員数は既に7万人以上、時価総額は2兆円以上と算出されています。JPモルガンチェースや、ゴールドマンサックスなどの投資銀行も同社に出資をしており、今年の3月はソフトバンクグループが300億円以上を出資したと一部メディアで報道されました。いよいよ日本にも「WeWork」がやってくるのではないか?と注目を集めています。
オフィス環境に複合的な付加価値を期待する若者は今後も増え続ける傾向にあります。スキルがあり生産性の高い若者のニーズを満たすために、企業側も今後あらゆる工夫をしていく必要がありそうです。
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記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)
]]>中国のミレニアル世代はスマホで海外不動産を購入
1,000万円以上する海外不動産をスマホで購入
2017年5月11日のThe Wall Street Journalによると、中国のミレニアル世代は最近スマートフォンで海外の不動産を購入しているそうです。
例えばスマートフォンで利用できる海外不動産投資・売買のサービスのウェブサイト「有路(Uoolu.com)」を通じ、1,000万円以上するタイのコンドミニアムや3,000万円以上するカナダのコンドミニアムを購入する動きが広まっています。サイト内では、海外銀行口座の開設、住宅ローン申請、住宅購入頭金の支払い、買い手の口座から海外不動産開発業者の口座への直接送金などが可能です。
2年前に創業した「有路(Uoolu.com)」は、アメリカ、カナダ、イギリス、タイ、マレーシアなどの物件をサイト上で販売しています。狙っているターゲットは、海外の不動産物件に興味を持っている中国のミレニアル世代です。同サイトの月間アクティブユーザーの約80%が20〜39歳で、2万人の顧客が海外不動産を購入済みか購入手続き中という事です。
持ち家比率70%の中国ミレニアル世代
中国のミレニアル世代(1981年〜1998年生まれ)は約70%が住宅を保有しているというデータがあります。中国では、子供の結婚にそなえて親が子供名義で家を購入する習慣があり、そうした独特の文化が持ち家比率を押し上げています。
中国で家を持っているにも関わらず、中国のミレニアル世代は、積極的に海外に不動産を購入しています。
5月17日の記事では、アメリカのミレニアル世代はリーマンショックの影響も受けているので自国のマイホームですら購入を控える特徴があるとご紹介させて頂きましたが、中国のミレニアル世代はこれとは全く別の行動をとっていると言えます。
中国政府が海外への資本流出の規制をし、中国の個人投資家が抜け道を探すという動きは過去からずっと続いています。この動きにデジタル・ネイティブのミレニアル世代がスマートフォンを片手に本格的に参加をはじめた事で海外不動産購入の動きがどこまで加速するのか、今後が注目されます。
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http://stasiacapital.com/market/20170524
記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)
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2017年5月12日のThe Wall Street Journalによると、アメリカの住宅マーケットでこれまで目立った動きを見せていなかったミレニアル世代(1981年〜1998年生まれ)が、やっと住宅の購入に動き出しているという事です。
ミレニアル世代とは?
ミレニアル世代とはデジタル機器やインターネットが普及した環境に生まれ育った、いわゆるデジタル・ネイティブの最初の世代と言われます。
アメリカの大学生は多くが奨学金などの借金を背負って卒業します。これに加えミレニアル世代は大学を卒業して働く前後にリーマンショックの洗礼を受けているため、奨学金の返済と景気の低迷の影響を受けて結婚は遅くなり、マイホームやマイカーなども所有しないライフスタイルが特徴のひとつです。
初回購入者市場は賃貸市場の2倍
ですが最近この世代が、一斉に住宅購入をはじめたという事です。この動きはすでに堅調な成長を続けるアメリカの住宅市場を一段と後押ししそうです。
全米不動産協会(NAR)によると、住宅購入者全体に占める初回購入者(first time buyers)の割合は数年前30年来の低水準となる32%まで下がっていましたが、昨年は35%まで回復しました。初回購入者には多くのミレニアル世代が含まれています。
ミレニアル世代が「実家からやっと巣立ち、自分で家庭を築き始め、今ついに家を探しはじめた」と語る不動産関係者もいます。米国勢調査局によると、今年1月から3月には85万4000世帯が初めて家を購入しました。同じ時期に初めて物件を借りたのは36万5000世帯と、購入は賃貸の倍以上です。
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http://stasiacapital.com/market/20170517
記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)
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日系企業への影響を最小限に
4月28日、安倍晋三首相はロンドンで英国のメイ首相と会談し、英国のEU離脱後も欧州が強い結束を維持することに期待を表明しました。また、現地の日系企業への影響を最小限にとどめるため、離脱交渉に関する情報開示などを要請したと言われています。
現地の日系企業といえば、三井不動産株式会社が英国子会社(英国三井不動産)を通じて行っているロンドンの大規模再開発事業は、昨年から多くの注目を集めています。
英国公共放送局BBCとその周辺の再開発
英国現地でも、“A huge area of west London is being redeveloped by a partnership between Japan and Britain.”と報じられ注目を浴びているのは、1960年に竣工した英国公共放送局『BBC』の建物とその近隣地を、住宅、オフィス、ホテルなどから構成される複合施設へ生まれ変わらせる「街づくり」事業です。総事業費は約4千億円と推定されています。
BBCの建物全体および近隣地を含めた一体開発の敷地面積は東京ドーム2.6個分の広さとなるそうです。英国の大手不動産開発会社のスタンホープ社などと三井不動産が共同で特別目的会社(SPC)を設立し事業を手掛けています。
古い建物を残す文化
BBC放送局のビルは「BBCテレビジョンセンター」と呼ばれ、ドーナツ型で特徴的な建物は多くの市民に愛されてきました。その建物全体を可能な限り残しつつ、新しいデザインを取り入れて価値を創造していく計画です。
英国では「建物は古い方がより価値がある」とされる傾向にあり、歴史的な建物の外観を残し、内装のみ近代的にするという手法が街のいたるところで使われています。同様のコンセプトで記憶に新しいのは、テムズ川南岸にあるバタシー発電所の再開発です。1930年代以降に建てられたレンガ造りの火力発電所の外観を残し、その中を近代的にコンバージョンするという大胆なコンセプトの複合開発が数年前にスタートしています。Appleがこの開発地に建設されるオフィスに将来移転すると発表した事でも話題になりました。
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http://stasiacapital.com/market/20170510
記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)
]]>英国は「イマ」選挙が必要だ!
約3年前倒しの解散総選挙を発表
2017年4月18日、英国のメイ首相が総選挙の前倒しを発表しました。2020年5月に行われる予定だった選挙を今年の6月8日に実施するという方針が示され、約3年前倒しの決断に英国国民はもちろん、世界中が驚きました。
メイ氏は昨年の7月、ブレグジットに反対だったキャメロン前首相が国民投票で敗北し辞任した事を受け保守党党首となり、首相の座につきました。「国民から選ばれた首相ではない」という批判を受けてきたメイ首相が6月の解散総選挙で勝利することで影響力が増し、追い風にのって強硬離脱(ハードブレグジット)を推し進めることができるのではないか、という見方が広がっています。
ポンド急騰の背景
4月18日はこのニュースを受け、総選挙で保守党(与党)の基盤が強くなるという見方が広がり、ポンドは昨年12月以来の高値をつけました。
もし今回6月の選挙で続投が決まれば、メイ首相はその後少なくとも2年間は選挙を意識せずEU離脱協定に専念できるため、ブレグジットに関連する混乱のリスクも低下したと評価されています。
大胆な賭け
逆にもし選挙で苦戦するようなことがあれば、与党の交渉力は大幅に低下してしまうでしょう。前倒しの総選挙はEU離脱へ邁進したいメイ首相の大胆な賭けだと言われています。ブレグジットと、その後の成長を見据え解散総選挙に踏み切る首相の決意は以下のようなコメントにも表れています。
“We need an election now to secure the strong, stable leadership the country needs to see us through Brexit & beyond.”
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http://stasiacapital.com/market/20170502
記事提供:三宅美子(Yoshiko Miyake)
]]>「低迷していたマカオのカジノ・リゾートに追い風」
【低迷していたマカオに追い風】
2017年4月5日のWall Street Journalによると、世界最大のカジノ集積地であるマカオに追い風が吹いているそうです。マカオのカジノ業界は中国政府による「汚職取り締まり策」の影響などで数年にわたり低迷していましたが、同エリアのカジノ総収入は今年3月に前年同月比で18%増加し、過去3年で最も高い伸びを記録しました。
【カジノの売上を支える「ハイローラー」とは?】
売上好調の理由の一つは、ハイローラーと呼ばれる賭け金の多いVIP顧客の存在が大きいと言われています。ハイローラーの定義は国によって異なりますが、VIP顧客になるには最低でも400万円程度をカジノ内の銀行に預金する必要があります。カジノの売上の7割〜8割はこのVIP顧客からもたらされるので、カジノ側もこうした顧客には専用ジェット機やリムジン車での送迎や、ホテルのスィートルーム宿泊の無料サービスを提供するなどの販促活動を惜しみません。
【なぜ今、マカオが好調なのか?】
低迷していたマカオにVIP顧客が戻ってきている背景には、中国本土での低利融資に後押しされた景気ブームが挙げられます。この低利融資により、人々は住宅や高級車などの購入を加速させています。結果、中国の住宅価格が急騰し建設事業が過熱し、生産者物価指数(PPI)も押し上げているとの事です。住宅価格とPPIはどちらもマカオのカジノ収入と相関性が高いというのが、過去のデータからも証明されています。
「中国の低利融資による好景気は長く続かないのではないか?」という見方が多く、ブームが終われば、急速に状況が厳しくなる可能性を指摘する専門家もいます。不動産市場もピークに向かいつつある今、国からの資本流出を何とか抑えたい中国政府がマカオへの規制をさらに厳しくするリスクも考えられます。
今後マカオのカジノ収入がどのくらいの勢いで伸び続けるのかは、中国の景気動向を見守りながら予測する必要がありそうです。
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http://stasiacapital.com/market/20170424
記事提供:三宅美子 (Yoshiko Miyake)
]]>テキサス州ダラスから目が離せません!
皆様お久しぶりでございます
長らくブログを更新できず、『ミヤケさん会社辞めたんですか?』『お元気なのですか?』などお客様からご心配の声を頂きまして、誠に恐縮です。(思っていたよりも皆様ブログをご覧頂き、ありがとうございます!ちょっと忙しかったのでした)
本日は最近よくお客様にも聞かれる「ダラスの今」について最新情報をお届けしたいと思います。
【8月のダラス】
ダラスは6月末にも出張していたのですが、今回(8月中旬)もお客様と行って参りました。あいにく全日程ほどんど雨という珍しいくらいの天候不良でしたが、主要なエリアはしっかりと視察する事ができました。
先月、ダラスのダウンタウンで警官5人が射殺される事件があった事は皆様ご存知かと思います。
場所はダウンタウンです。この事件で大統領選の流れが変わったとも報道されるセンセーショナルな事件でした。
そんな事件から約1ヶ月後の視察でしたが、ダウンタウン含め至るところでより建設が進み、街が活性化してきている印象です。
【街がどんどん変わってきています】
6月にはまだ基礎しかできていなかった新しいコンドミニアムがどんどん出来上がってきていたり、古いお店の一角が全て取り壊されていたりと、ダラスの街の変化には毎回驚きます。例えば、つい数年前まで「ちょっと怖くて昼間でも近寄り難い。。。」と言われていたストリートはピカピカのコンドミニアムが建つエリアに変貌しています。
この勢いは、アジアの新興国のような、もしくはそれを超えるのではないか?と思わせる「ワクワク感」を毎回感じてしまいます。
【ダラスは偏りなくあらゆるビジネスが混在している】
ダラスの大きな特徴は、あらゆるビジネスの本拠地になりつつあるという事です。
例えば、アメリカン航空、サウスウエスト航空の拠点である事は言う迄もありません。
(実はテキサス州は全米どこへ行くにも便利な場所なのです。ロサンゼルス、ニューヨーク、シカゴ、マイアミなどの大都市にも3時間前後で行けます。それゆえ、ダラス・フォートワース空港は全米のハブ空港なのです。)
また、JPモルガン・チェースをはじめとする金融大手、Fedexなどの物流大手、そして世界を代表する自動車メーカーであるTOYOTAなど、様々な業種が本社機能を移転しています。これらの企業の動きに追随し、弁護士事務所やコンサルティング会社もダラスに事務所を開設しています。もちろん、飲食店や商業施設も続々とオープンしています。お客さんのいるところにビジネスの拠点を移すという自然な流れです。
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http://stasiacapital.com/market/20160831
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アラブ首長国連邦(UAE)ドバイの大手不動産開発会社であるEmaar Propertiesは、4月10日、高さが世界一のタワーを建設する計画を発表しました。現在世界最高層のタワーといえば同国の「ブルジュ・ハリファ」(828メートル)ですが、ブルジュ・ハリファの建設もしたEmaar Propertiesのモハメド会長は、「新タワーの高さは、タワーをオープンする時に恐らく発表されるだろうが、ブルジュ・ハリファよりも一段高くなるだろう」と述べました。
ヤシの木の形をした人口島であるパームジュメイラや、世界最大の室内スキー場であるスキー・ドバイなど過去のプロジェクトの規模も世界中の人々を驚かせましたが、今回の発表も世界的な投資・観光のハブ(中心地)を目標にしているドバイの野心を浮き彫りにしていると言われています。
「ザ・タワー」と名付けられた新タワーは、ニューヨークの世界貿易センタービルの跡地に建設された鉄道駅も手掛けた建築家サンティアゴ・カラトラバ氏により設計され、ユリの花とミナレットに着想を得ています。2020年に予定されている国際博覧会(ドバイ万博)までに完成計画で、レジデンシャル用ではなく、展望台を設置し、ホテルを備える可能性があるとの事です。ビルの建設予定地は、昔からドバイの港湾として利用されてきたドバイ・クリーク(入り江)の隣で、野生動物保護区に近接しています。
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【フロリダの人口はニューヨーク州を抜いて2000万人に】
ところで、フロリダ州といえば昨年はニューヨーク州を抜き、全米で3番目に人口が多い州になりました。(2015年末時点で2,000万人を超えています。)
ちなみにフロリダ州を含むいわゆるサンベルト地帯(南・西南部の気候が温暖な州)への人口流入は、アメリカ北西部から移住してくる人々と、南米からの移民が大部分を占めています。こちらのテーマに関しては2015年12月25日付けのブログ「アメリカ南部の州で人口が大幅に増加」でもご紹介しておりますのでぜひご覧ください。
http://scj.jugem.jp/?month=201512
【外国人購入者の存在が大きいフロリダの不動産マーケット】
------なぜ人口は増え続けているにもかかわらず住宅の販売が現在伸び悩んでいるのでいるしょうか?
フロリダの不動産は歴史的に、南米、ロシア、欧州、カナダなどの外国の買い手の存在が大きいので、世界的な景気の流れに左右される傾向にあります。特に高級住宅は実需層のニーズよりも、海外投資家に支えられています。
現在外国人投資家は、自国の通貨がドルに対して下落している事もあり投資に消極的になっていると言われます。ドル高と各国の通貨安、原油価格の下落、世界の経済混乱などを受け外国投資家の住宅購入意欲が低下し、フロリダはその影響を全米の他の州よりも大きく受けているようです。
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written by Yoshiko Miyake
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2016年3月15日のWall Street Journalによると、中国企業が米国企業の「爆買い」を続けているそうです。
【またもスターウッド社を巡っての争いに】
3月14日、不動産が「爆買い」の標的になり、中国の保険会社「安邦」率いる投資集団が、米ホテルチェーン大手のスターウッド社に128億ドルで買収の提案しました。この提案は、ほぼ買収の合意がなされていた米マリオット・インターナショナルの計画をひっくりかえすインパクトがあるようです。
(本件は昨年の11月に取り上げたテーマでもあります。詳しくは「スターウッド買収価格、5つ星ならず?」より)
http://scj.jugem.jp/?eid=104
【2016年の買収金額は既に390億ドルに!】
大手調査会社のディールロジックによると、中国企業による米国企業の買収は2016年1月〜現時点で既に390億ドルに上っています。一連の買収には、中国企業が米国企業の株式を大量に取得した取引も含まれています。例えば、アリババ・グループ・ホールディングが今年2月にクーポン共同購入サイトの米グルーポンの株式5.6%を取得した件などは大きなニュースとなりました。
【自国の景気減退で海外企業買いに拍車がかかる】
ターゲットは米国だけではなく、世界各地で中国企業による対外M&A(合併・買収)活動は、最高記録に迫りつつあります。スイスの農薬大手であるシンジェンタ株を430億ドルで買収する巨大案件も控えています。
米国当局(CFIUS)は、中国企業による買収に反対していますが、大きな流れを止めることが難しいようです。こうした中国による世界各地への進出は、中国経済の成長が鈍化が大きな原因のひとつであると言われています。
【日本企業も着実に「海外」を買っている】
2016年2月25日の日本経済新聞によると、日本企業の内部留保(利益剰余金)は過去10年で150兆円増加しましたが、国内の設備投資はリーマン以前の水準には達しておらず、企業はむしろ海外企業のM&A、海外子会社の設立や現地企業との提携などに積極的であると報じました。
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世界の主要都市のオフィス賃料は2008年のリーマン・ショック後に大きく下がり、その後各国の景気刺激策を背景に上昇トレンドとなっています。日本は2011年の東日本大震災の影響で上昇トレンドから一時的にダウントレンドとなり、現在各国より遅れつつも賃料が上昇しはじめています。
【世界で一番オフィス賃料が高いのは香港】
一般的にオフィスの賃料は住宅の賃料と比べると景気の動向を受けやすく、ダイナミックに変動する事で知られています。2016年2月24日のBusiness Times Singaporeによると、現在世界で一番オフィスの賃料が高いのは香港、二番目にオフィス賃料が高いのはロンドン、三番目はベルリンという結果になりました。
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Pacific Trade Pact Set to Give Big Boost to Vietnam!
TPPはベトナム経済に大きな恩恵をもたらす!
世界銀行は1月6日「TPPに関する経済効果を分析したレポートを発表」し、ベトナムが大きな恩恵を受けるだろうという見通しを示しました。TPPは昨年10月に最終合意され、協定は各国議会の承認により発効される事になっています。
ベトナムはアメリカの輸出拠点に
ベトナムは繊維、衣料産業分野で米国への参入が有利になるだろうという見方が強く、2030年までにTPP効果による成長率の上乗せは約10%と12カ国で最大となる見通しです。既にクラレ、伊藤忠商事などの日本企業は成長を見越し、ベトナムをアメリカへの輸出の拠点にするべく活発な設備投資をはじめました。TPP発効後には税負担が軽減される事もあり、技術力の高いベトナムを拠点にアメリカへの輸出を増やしていく戦略です。
非居住者でも不動産購入が可能に
また、ベトナムでは2015年7月1日より「住宅法」が改正され、非居住者でも条件付きで物件の購入をすることが可能になりました。 一部のデベロッパーはその後も慎重な姿勢を見せていましたが、2015年11月に住宅法の細則が公布(12月に施行)され、施行細則が有効となった12月10日から活発に販売を始めています。購入できる権利を持つ外国人の対象者は「パスポートに入国印がある」者と明確に規定され、短期の滞在者も含めてほぼ全ての非居住者が購入できることになりました。外国人の住宅所有権の保有期間は50年で、一回に限り追加で50年間の延長が認められることが明確化されています。
2016年も不動産需要は続いていく
中国経済と資源安により経済成長にブレーキがかかっているマレーシアをはじめとした新興国の中で、ベトナム経済は明るい要因が多いと考えられています。
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前回の記事で、「アメリカの北部から南部へ人口移動が進んでいる」とお伝えしましたが、オースティンはまさに人口が増加中の南部の都市のひとつです。近年は毎年人口が増加(7%〜10%)しているので、不動産の需要も連動しています。不動産投資の分野でオースティンは、昨年のフォーブスが選ぶ"Best Buy Cities: Where To Invest In Housing In 2015"(2015年に不動産を買うべき都市)で1位に輝きました。
どうしてわざわざオースティンに行くんですか?
なぜオースティンがこれほど注目されているのか、アメリカでも全く知らない人もいるようです。今回のオースティン行きのフライトはミネソタ州ミネアポリス経由でしたが、税関で2度も下記のようなやりとりがありました。
ー職員)『なんで年末にわざわざ一人でオースティンに行くんですか?』
ー三宅)『不動産を見にいくんです。オースティンは全米でもかなり注目されている投資先なんですよ。』
ー職員)『え?知らなかった!ところでどんな不動産がおすすめなんですか?』
税関職員達も興味津々。ミネソタ州は北部の代表的な州なので無理も無いかもしれません。
オースティンは次のシリコンバレー!
オースティンは現在ハイテク企業が集積し、ダラスやシカゴと同様に次のシリコンバレーになると言われています。既に約5000社のハイテク起業が拠点を構え、Apple、Dell、Googleなどの大企業から、新興企業まで様々です。大手不動産調査会社Savillsによると、ビジネス環境、テクノロジー環境、生活水準、優秀な人材などの指標で、オースティンはシリコンバレーに近いサンフランシスコを既に抜いているというデータもあります。2017年迄に1万人を超える新たなハイテク職種の雇用が期待されています。
2016年も人口は増え続ける!
では2016年の動向は?と言えば、まだまだ人口増加が予想されており、年間を通して不動産需要も伸びる見通しです。1日あたりなんと100人〜150人が、オースティンに移り住んできています。
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"Sun-Soaked States See Populations Grow"
アメリカ南部の州で人口が大幅に増加!
2015年12月24日のWall Street Journalによると、いわゆるサンベルト地帯(南・西南部の気候が温暖な州)の人口が大幅に増加したのに対し、中西部や北東部では減少したそうです。(米国勢調査局が22日発表した人口動態統計より/調査対象期間は2014年7月〜2015年7月の1年間)
不動産の需要を予測する上で人口統計は最大の指標ですが、この調査では特にフロリダ、ノースカロライナ、アリゾナ、ネバダ、テキサスの各州の人口増加が著しかったという結果になりました。
一方人口が減少したのは、イリノイ、ウエストバージニア、コネティカット、ミシシッピ、メーン、バーモント、ニューメキシコの各州です。このような中西・北東部から約56万人が南西部に移り住んだとされています。中西部で唯一例外だったのはノースダコタ州で、石油産業関連の求職者増加を受けて人口が2.3%増加しました。
南米からの移民も増加
人口増加の内訳は、南米からの移民も大部分を占めています。いわゆるマイノリティが北米に移り住む傾向は昔から変わりませんが、今年の特徴はキューバからの移民が増加した事です。今年の8月、約半世紀ぶりにキューバとアメリカの国交が正常化され、キューバからの移民がフロリダに押し寄せました。ちなみにマイノリティが多い州は、大統領選では一般的に民主党が有利になるといわれています。サンベルト地帯の唯一のレッドステイト(共和党が強い)であるテキサス州を除いて、来年の大統領選は民主党が優勢だろうと予想されています。
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