中国経済とオーストラリア不動産価格との関りについて

            

オーストラリアの不動産価格が下落

オーストラリアの不動産情報サイトrealestate.com.auによると、2018年のオーストラリア不動産価格は前年比で大幅に下落したとのことです。タスマニア州の州都ホバートでは前年比8.4%増と大きな伸びを見せましたが(AUD420,000=約3,318万円)、オーストラリアで最も不動産平均価格が高いシドニーでは5.9%価格を下げています(AUD840,000=約6,653万円)。その他、南部のメルボルンや西部のパースでも前年比で平均価格を下げるそうです。
※タスマニア州はオーストラリア本土の南東にある離島です。ホバートはその中でも南側に位置していて、観光業が産業の多くを占めます。
シンガポールの経済紙The Straits Timesによると、特に約18ヶ月前から中国人投資家による不動産投資が減少しており、シドニー南西部の郊外であるペンズハーストでは、平均住宅価格が前年比で約20%下落しています。

 

中国人投資家のオーストラリア不動産投資が減速

オーストラリア連邦政府の外国投資審査委員会によると、2017年以降18ヶ月間の中国人投資家によるオーストラリア不動産への投資額は、127億ドル(香港の投資家からの投資額を含む)で、2015年の約310億ドルと比較すると、その投資額を大幅に減らしています。これは、オーストラリア政府が外国人による自国不動産購入に対して規制をかけ始めたことも要因ですが、中国当局による資本流出抑制政策も影響を及ぼしていると見られるそうです。
オーストラリア政府は、長期滞在ビザを保有しない外国人は投資目的で中古物件を購入できないといった規制や、例えば新築の分譲コンドミニアム等であれば、全戸数の半分までしか海外投資家へ分譲してはいけないなどの規制をかけています。また、外国人による不動産購入に対して州ごとに税金が課されることになり、これも海外からの不動産投資を減速させる要因となっています。他方、中国政府は経済成長の伸び悩みに伴い、自国資本の海外流出に対して規制をかけています。
オーストラリア政府による海外投資家に対する数々の規制は、自国民による不動産の一次取得を促す目的で行われたものですが、今のところ狙い通りの効果はあまり表れていないと見られています。

 

※オーストラリアドルと日本円との為替レートについては、3月3日時点のレートを参照にしています。

 

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http://stasiacapital.com/market/20190305

 

 

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各データから見るイギリスの現状について

            

イギリス政府は、2016年6月に実施した国民投票の結果を受けてEU離脱を決定しました。離脱時期は2019年3月末とされており、その時期が目前に迫ってきました。あくまでも合意の上での離脱を目指すメイ首相と議会との折り合いがつかず、先行き不透明な状況が続いていますが、これまでの間、イギリスの経済・不動産市場へどのような影響が出ているのかをデータから読み解いています。

 

失業率及び平均賃金

調査会社であるTRADINGECONOMICS.COMによると、イギリスの失業率は2013年頃から下がり続けています。2016年6月には5.5%前後であったものの、2018年11月には4%まで下がっています。
また、ガーディアン紙によると、イギリスにおける平均週給は2016年4月以降右肩上がりを続けており、2018年11月には527ポンドとなっています。なお、2016年4月の平均週給は495ポンドです。

 

移民数の推移

イギリスのシンクタンクであるMigration UKの統計によると、2018年にイギリスへ流入してきた移民の数は273,000人でした。なお、2015年がピークで332,000人、2016年は248,000人、2017年は285,000人で推移しています。2015年から2016年にかけては約100,000人減りましたが、2017年にはまた増加しており、ここ数年の間、増減を繰り返している結果となります。

 

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中国人投資家のアメリカ不動産投資が減速

            

中国人投資家のアメリカ商業用不動産投資が減速

アメリカ商業用不動産の調査会社であるリアルキャピタルアナリティクス社の調査によると、2018年第4四半期の中国人投資家によるアメリカ商業用不動産の投資額は、売却額が購入額を8億5,400万ドル上回った(売り越した)ことがわかりました。中国人投資家のアメリカ不動産売り越しは3四半期連続となっており、中国人投資家によるアメリカ不動産投資は減速している様子が伺えます。

 

なお、2018年通年で見た中国人投資家によるアメリカ商業用不動産投資は26億3,000万ドルの買い越し(購入額が売却額を上回った)となっており、2018年の第2四半期以降、急速に売り越しが進んだことが伺えます。
また、2018年通年の買い越し額は、ピークであった2016年(約191億ドル)の約7分の1の金額となっており、この3年間で投資額が著しく減っています。

 

中国政府による資産流出抑止政策

中国の通年GDPは2018年度で6.6%となっており、ピークであった2010年から4%程度減少しています。中国政府は、主にGDP成長率の鈍化を背景とする資産流出抑止政策を推し進めており、特にアメリカ不動産へ多額の投資を進めていた複数の大手企業に対して投資拡大計画を見直すよう圧力をかけています。
これまでは主にニューヨーク・ロサンゼルス・サンフランシスコ等へ中国人投資家の投資が集中していましたが、こういった政府の政策や米中貿易摩擦等の影響により、上記のようなアメリカの中でも不動産価格の高いエリアに位置する不動産が多数売却されており、売り越しへつながっている物と見られます。

 

他方、アメリカの不動産仲介大手であるクシュマン・アンド・ウェイクフィールド社によると、それでも一部の中国人投資家はまだアメリカの不動産投資に関心を持っているとのことです。ただ、これまでの傾向としては高層ビルやステータスの高い物件が特に好まれていたものの、最近では、小規模な店舗や倉庫などステータスは無くても確実に運用益を見込める物件が好まれる傾向が強いとの事です。

 

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アメリカの就業者数が増加

            

アメリカの就業者数が増加

アメリカの労働省が1月4日に発表した2018年12月の雇用統計によると、非農業部門の就業者数は前月比で312,000人増加し、同年2月以来の増加幅となりました。なお、アメリカでは99ヶ月連続で就業者数が増加しています。また、民間部門の平均時給も前年前月比で0.4%増加して$27.48となりました。前年同月比では3.2%の増加幅で、これは2008年以来の伸び率となります。

 

ウォールストリートジャーナルが実施した調査では、非農業部門の就業者数の増加は176,000人、前月比の賃金増加幅は0.3%と予測されていたため、特に就業者数は予測を大幅に上回る増加となりました。

 

テキサス州:ダラス・フォートワースエリアの雇用統計

テキサス州:ダラス・フォートワースエリアでは、就業者数は12月に前年同月比で4.8%増加しており、給与もダラス市で3.6%の増加、フォートワース市では8.1%増加しました。
直近となる2018年第4四半期の統計では、特に建設・鉄鋼業及びレジャー・ホスピタリティ関連の雇用が大きく伸びており、次いで製造業の雇用が伸びているそうです。

 

同エリアでは、航空産業及び軍需産業が盛んで、アメリカ軍需産業の代表格であるロッキード・マーティン・アエロノーティクス社がフォートワース市に本社を置いている他、格安航空のLCCとしてはアメリカで最も収益を上げているサウスウエストエアラインがダラス市に本社を置いています。また、ダラス市とフォートワース市との間に位置するアーリントン市には、アメリカ最大の航空会社であるアメリカン航空が本社を置いています。
このほか、アーリントン市にはアメリカメジャーリーグのテキサスレンジャーズが本拠地としているGlobe Life Park In Arlingtonがありますが、昨年複合施設開発が行われ、1,000人以上の雇用が創出されています。

 

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野村不動産がシンガポールの不動産仲介会社と資本提携

            

野村不動産がシンガポールの不動産仲介会社と資本提携

野村不動産は、2019年1月17日にシンガポールの不動産仲介会社であるTokio Property Services Pte Ltdと資本提携契約を締結の上、同社の株式を50%取得、共同経営していくことを発表しました。

 

Tokio Property Services Pte Ltdは、東急不動産が開発した物件の管理会社として1983年にシンガポールで設立された会社です。その後他社開発のマンション管理も請け負ってきましたが、2001年に管理業務から撤退し、不動産仲介・内装工事・エアコン保守などへ経営資源を集中させるようになりました。なお、2015年には野村不動産アーバンネットと、2016年には野村不動産とそれぞれ業務提携しています。シンガポールの本社の他、インドネシアのジャカルタ及び日本の京都にも支社があります。

 

野村不動産は、今回の資本提携を通じて、東南アジア諸国から日本国内への不動産投資ニーズ及び日本国内から東南アジア諸国への海外不動産投資ニーズをそれぞれより一層取り込んでいきたい考えを持っているそうです。

 

増加している海外から日本国内への不動産投資

野村不動産の発表では、海外から日本国内への不動産投資に係る同社の取引額は、直近の4年間で数十倍単位の伸びを示します。

 

不動産アドバイザリー大手のCBREによると、日本国内事業用不動産投資額の2017年実績では、その約30%(約1.24兆円)が海外からの投資でした。海外からの投資家を国別に分けると、最も大きな割合を占めているのは中国の投資家で、次にシンガポール、香港と続きますが、この3つで約60%を占めてます。
なお、投資額全体で見た対前年比増加額(投資額全体は対前年比29%増加)のうち、その70%を海外からの投資が占めています。つまり、海外投資家が日本の事業用不動産投資額を押し上げている現状です。

 

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